Почему, покупая новую квартиру, вы чаще всего покупаете воздух

«От статистики не скроешься никуда. Она имеет точные сведения не только о количестве зубных врачей, колбасных шприцев, дворников, кинорежиссеров, проституток, соломенных крыш, вдов, извозчиков и колоколов, — но знает даже, сколько в стране статистиков. И одного она не знает. Не знает и не может узнать. Она не знает, сколько…» в Украине строится квартир.

Да, господа, нет ни одного места, где вы могли бы это узнать. Застройщик легко может задекларировать строительство 10-этажного здания, а реально строить 20- этажное. Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.

Событие, пробудившее желание написать этот материал, произошло 18 ноября 2015 года. Верховный Суд Украины рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости. Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил его стоимость. После ввода в эксплуатацию он не смог получить свою квартиру, которая, как оказалось, была продана еще один раз, но уже юридическому лицу. Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, как купившего квартиру более законным способом. Другими словами: если Вы купите квартиру в строящемся жилом доме по договору купли-продажи имущественных прав, то у вас нет никаких гарантий на получение в собственность этой квартиры.

Попытаемся перевести на понятный язык мудреные судебные термины и понять, что они означают для первичного рынка недвижимости Украины.

Если Вы собираетесь  приобрести квартиру в строящейся новостройке, то Вы совсем не покупатель недвижимости Вы — инвестор. Это означает, что Вы рисковый человек и готовы поиграть с судьбой на деньги. При выборе жилья на первом плане всегда два параметра: месторасположение и стоимость, но подарки судьбы часто скрыты на втором плане. Речь идет о конечном результате – получении готового жилья в собственность. И вот тут мы впервые встречаемся с правовой стороной дела.

При принятии решения о покупке строящейся недвижимости для начала хорошо бы поинтересоваться разрешительной документацией: есть ли разрешение на строительство и можно ли его вести на данном земельном участке. Если Вы думаете, что тут все просто — есть разрешение — строят, нет разрешения – не строят, так тут все сложно. Часть застройщиков соответствующих документов могут просто не иметь. Те, которые документы имеют, могут иметь не те документы или документы с истекшим сроком действия. Те, у кого сроки еще не истекли, могут отказаться Вам документы показать, а те, которые покажут, не дадут Вам их копии. И только в нескольких отделах продаж Вам отдадут копии разрешительных документов, но ни в коем случае не передадут Вам на руки инвестиционный договор. А уж места, где Вам презентуют все документы можно обозначать на карте Киева как инвестиционные заповедники. Кстати, в интернете опубликована карта на которой указаны новостройки, возводящиеся с нарушениями. Однако информативность ее оставляет желать лучшего, а некоторые объекты от греха подальше там просто не публикуют (в данном случае под грехом подразумевается власть).

На инвестиционных рынках, торгующих акциями и другими ценными бумагами, принято публиковать информацию об эмитенте, который хочет занять на биржевом рынке денег. Узнать о финансовом состоянии девелопера на украинском первичном рынке недвижимости — дело сложное. Исключением является, пожалуй, схема выпуска целевых облигаций, при которой в проспекте эмиссии публикуется кое-какая информация о девелопере. Инвестиционные гарантии и страхование рисков на рынке новостроек отсутствуют. Таким образом, руководствуясь ограниченным набором информации и кучей рисков, потенциальный покупатель заключает инвестиционный договор.

Тут мы подходим к сути нашей истории. Заключая инвестиционный договор, вы покупаете не недвижимость, Вы покупаете имущественные права на нее. И, как показывает решение Верховного Суда, существует тонкость, не учтя которую оказывается, что Вы оплатили… право купить! Т.е. если Вы заключили договор купли-продажи имущественных прав, который не регулируется специальными законами, то придя в офис стороны-продавца за документами на квартиру, Вы можете оказаться всего лишь одним из желающих высказать свои претензии на оплаченные метры. По идее, можно было бы устроить какой-нибудь конкурс или партию в шахматы. Кто выиграл, тот и владелец недвижимости. Но в офисе серьезной компании так с Вами, конечно, не поступят. Там Вам предложат побороться за жилищное благополучие в суде. Итого: квартира продана два раза, и пришло время объяснить, как можно продать квартиру несколько раз.

Когда происходит покупка квартиры на вторичном рынке, продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию. Когда Вы покупаете квартиру в новостройке, Вы покупаете не квартиру – Вы покупаете имущественные права на получение этой квартиры в будущем. А так как будущее туманно, то и факт покупки квартиры нигде не отмечен, кроме как в учетной табличке девелопера. Нет ни нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры. Есть только Ваши деньги и местная версия инвест-договора, а из реально существующей недвижимости есть только будка отдела продаж и ведущаяся стройка. Таким образом, гарантировать Вам то, что квартира продана только один раз, может только сам продавец. Некоторые застройщики даже заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это, поверьте, ничего не меняет, потому что фактически регистрируется передача денег, но на изменение нумерации строящихся квартир и изъятие их из продаж нотариус никак не влияет. Собственно, решение суда это лишний раз подтвердило.

А ты кто такой?

Так по какому же принципу продавец имущественных прав, а вслед за ним и суд, выбирали, кому достанется квартира? Лотерейным оборудованием стороны пользоваться не стали – несолидно. Решили определить – кто правильнее купил. Обе стороны оплатили стоимость, указанную в договорах, но договоры были не одинаковые. Один правильный, а второй – очень правильный. Более удачливый покупатель заключил договор бронирования квартиры и приобрел необходимое количество целевых облигаций. Несмотря на то, что договор бронирования – это юридическая импровизация, не предусмотренная ни законами, ни кодексами, покупка целевых облигаций четко определена Законом об инвестиционной деятельности. Покупатель-«неудачник» заключил договор купли-продажи имущественных прав, который предусмотрен Гражданским кодексом, но не указан в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ принял решение в пользу способа покупки, который предусмотрен специальным законом. Интересно отметить, что все предыдущие суды имели обратное мнение. Тут нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.

Законов у нас много, и каждый день, благодаря трудягам — депутатам  их становится все больше и поэтому нормы права иногда входят в противоречия. В сфере инвестиций в недвижимость законы также имеются. До 2005 г. заключался договор долевого участия, но потом случился «элита-центр» и долевое участие эволюционировало. Способы привлечения денег у граждан ограничили тремя типами: фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций и использование институтов совместного инвестирования (статья 4 Закона об инвестиционной деятельности). В то же время, в Гражданском Кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье. Таким образом, сложилась ситуация, при которой одна часть застройщиков жилья предпочла использовать нормы прямых законов, а часть – нормы Гражданского Кодекса. Отсюда возникновение большого количества комбинаций договоров. ГКЦБФР в своем хозяйстве навела относительный порядок, и большинство «импровизированных» схем с ценными бумагами застройщики использовать перестали. За рамками же контроля госкомиссии по ценным бумагам все осталось по старому: договоры купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях и даже предварительные договоры, которые для первичного рынка недвижимости в юридическом аспекте вообще ни в какие ворота не лезут. Часть застройщиков, не особо переживая о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют – «инвестиционный договор». Просто и легко запомнить.

В том случае, который здесь описывается, в одном и том же жилом комплексе квартиры продавались разными способами и не один раз.

«Вчинить» иск

Герой нашего повествования, отдавая деньги застройщику, конечно, не знал, что его ждут не долгожданные квадратные метры, а решения многочисленных судов. Он, говоря словами классиков, «…до самой своей смерти будет сыпать юридическими словечками, которых понаберется в разных присутственных местах, будет говорить не «наказывается» а «наказуется», не «поступок», а «деяние». Себя будет называть не «товарищ Жуков», как положено ему со дня рождения, а «потерпевшая сторона». Но чаще всего и с особенным наслаждением он будет произносить выражение «вчинить иск». А потому он, доверяясь застройщику, закрывал на все подозрения глаза и видел грезы с счастливым новосельем.

Однако же приходит момент, когда приходится открыть не только глаза, но и рот… От удивления, с одной стороны, и срываясь на вопль, с другой. Ибо денег нет, квартиры нет, документов нет, а закон сохранения энергии никто не отменял, значит, где-то это все есть! Государственного контроля за инвестициями в жилье тоже нет, значит рассудить споры в этом вопросе призвана Фемида. Глаза у Фемиды завязаны, а потому судьи переводят слепую старушку Справедливость через дорогу каждый раз в новом месте, трактуя правила дорожного движения (читай инвестирования в жилье) по ситуации. Парад трактовок принимает Верховный Суд и выносит окончательное решение.

Все суды (кроме ВСУ) приняли решение в пользу лица, выполнившего все свои обязательства по договору купли-продажи имущественных прав. Мотивировали они свое решение статьей 7 Закона об инвестиционной деятельности, а именно пунктом 5, который гласит, что истец «…имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины». Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова «…право владеть…», как подтверждение прав собственности на предмет спора. Однако судьи Верховного Суда не поленились прочесть и другие статьи того же Закона, а равно как и норм Гражданского Кодекса Украины, и вот что они там увидели. Истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может, и вот почему:

• * Порядок оформления права собственности урегулирован специальными законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об инвестиционной деятельности». Купля-продажа имущественных прав там не фигурирует.
• * По смыслу договора купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество
• * Раз у истца не возникло прав собственности, то он и не может оспаривать квартиру, как свою собственность.
• * Судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное  имущество, потому что это не предусмотрено Гражданским Кодексом. Это означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны.

Выводы:

• * Правильно купить строящуюся квартиру – это купить её при помощи целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.
• * Даже если вы правильно купили, вас ничто не страхует от двойных продаж и двойных залогов, потому что отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.
• * Бойтесь прав собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда. Они могут быть признаны недействительными.

Следует учесть, что в Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение, однако понятно и то, что суды будут учитывать рассмотренное нами решение ВСУ.

В Украине, к сожалению, не обеспечена прозрачность первичного рынка недвижимости. Хотя в Киеве ведется мониторинг первичного рынка недвижимости и признается наличие незаконных строек, но философской констатацией нарушений реакция власти, собственно, и ограничивается.

И в качестве главного вывода: ввод в действие единого реестра строящегося жилья позволит если не гарантировать риски, то хотя бы сделать их более прогнозируемыми.