Недострои как краеугольный камень развития украинской экономики

Далее в своем анализе Госстат приводит данные о количестве недостроенных объектов по каждой области. Однако вряд ли можно считать, что эти цифры характеризуют истинную ситуацию, которая сложилась в Украине с объектами незавершенного строительства, ведь единого государственного реестра недостроев, который отражал бы общие цифры по всей Украине и мог бы дать представление о количестве пострадавших от строительных афер, сегодня не существует.

К тому же, как верить таким официальным данным, когда сам Премьер-министр Украины Николай Азаров на своей странице в сети Facebook написал, что «по всей стране более 4 тысяч жилых домов находится в состоянии долгостроя».

Да и недавний «Марш зонтиков» возмущенных инвесторов под стенами Кабинета Министров, который собрал более 500 человек только из Киевской области, также вряд ли может свидетельствовать об уменьшении количества украинских недостроев.

По неофициальным данным в Украине более 120 тысяч семей вложили свои деньги в виртуальное жилье, и так и не получили крышу над головой. Цифра эта с течением времени не уменьшается, ведь никаких системных действий для решения проблем с объектами незавершенного строительства правительство не делает.

Но люди с зонтиками не зря больше 4х часов стояли у здания Кабинета Министров — представителей митингующих правительство приняло, оперативно были собраны представители некоторых ведомств, и есть запротоколированное решение о том, что в первой декаде мая будет создана межведомственная комиссия по решению проблем недостроев.
Фактически, комиссия эта должна инвентаризировать все объекты незавершенного строительства, которые существуют в стране и на основе этой инвентаризации создать Всеукраинский реестр пострадавших от недостроев и строительных афер.

Согласно этому реестру должно быть сделано технико-экономическое обоснование — просчитано то количество средств, которые необходимы для дофинансирования проблемных объектов.

Задача по результатам работы Комиссии — найти механизмы решения вышеуказанных проблем и источники их финансирования: это могут быть деньги из госбюджета или другой источник, который мог бы оперативно закрыть вопрос с недостроями.

Только вот, разобраться с недостроенными объектами высшая власть страны обещает ежегодно. Так, на собрании строителей в 2011 году премьер-министр Украины Николай Азаров заявил: «Я ставлю задачу перед ответственными руководителями — вице-премьером, министром регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тихоновым и заместителем министра Кабинета министров Украины Анистратенко, чтобы каждый недострой рассмотреть и персонально проанализировать, что мешает его достроить с тем, чтобы в 2011 году с недостроями закончили».

Что же будет в этом году — очередное обещание правительства, которое не способно решить главную проблему основной отрасли государства или действительно Межведомственная комиссия все-таки будет создана — страна узнает в первых числах мая. Обманутым инвесторам пообещали, что рабочая встреча в Кабинете министров состоится 3 мая. Если в указанный день встречи не будет, инвесторы обещают снова выйти на акции протеста, которые будут гораздо масштабнее и пройдут по всей стране одновременно.

Сегодня для того чтобы улучшить ситуацию в экономике Украины, необходимо в первую очередь восстановить строительную отрасль. А для того, чтобы восстановить нормальную работу строительной отрасли — нужно решить вопрос недостроев, потому что строительная отрасль развивается, в основном, за деньги именно физических лиц.

Инвесторы, пострадавшие от строительных афер, имеют четкий план — как именно решить проблему с недостроями. В перечень основных требований к руководству страны, кроме создания Межведомственной комиссии, в которую в обязательном порядке должны войти (помимо представителей профильных министерств) еще и представители Генеральной прокуратуры Украины, и представители потерпевших граждан, входит принятие постановления Кабмина, который утвердит перечень «проблемных» объектов жилищного строительства на государственном уровне, разработка проекта изменений в законодательство с целью защиты прав инвесторов и выработки механизма завершения строительства проблемных объектов и действенного контроля за целевым использованием средств в будущих инвестиционных стройках.

Ведь сегодня не все обманутые инвесторы требуют безапелляционно вернуть деньги — большинство людей хотят в первую очередь получить полагающееся им жилье, ведь именно ради него украинцы, вложившие деньги в злополучные долгострои, взяли 20летние кредиты, до сих пор должны их выплачивать за так и неполученные квадратные метры.

Украинское правительство также имеет свой план решения проблем в строительной отрасли — чтобы защитить права граждан, которые будут инвестировать в строительство жилья, министерство регионального развития, строительства и ЖКХ разработало законопроект, которым вводится специальный строительный сбор (штрафные санкции). Чтобы «стимулировать застройщиков своевременно завершать строительство», будет установлен «строительный сбор с прогрессивной налоговой ставкой» — от 0% до 10% от проектной стоимости строительства. Такой штраф будут платить все компании-застройщики, которые не успеют сдать в эксплуатацию в намеченные сроки жилые, коммерческие или промышленные здания.

Однако сами строители совсем не уверены, что подобные меры помогут преодолеть существующие проблемы. А даже наоборот – могут создать новые. Ведь если застройщик приостанавливает строительство из-за нехватки средств, вряд ли новые денежные обязательства в виде штрафа, смогут помочь достроить объект. Кроме того, председатель совета директоров Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе уверен, что «такая идея — это тупик. Далеко не всегда в затягивании строительства виноват застройщик. С появлением же такого сбора растут коррупционные риски — чиновникам станет выгоден срыв сроков строительства, чем можно способствовать, например, не подведя в обещанный срок коммуникации к строящемуся объекту».

Пока обманутые владельцы несуществующих квартир пытаются достучаться до высшей власти страны, Президент и правительство начинают новую социальную инициативу — опять-таки строительную. Это программа «Доступное жилье», или льготное ипотечное кредитование под 3%. О несостоятельности президентской инициативы сегодня говорят и банкиры, и застройщики, и сами потенциальные участники программы.

По оценкам экспертов, в Украине общая нехватка жилой площади на сегодняшний день — почти 289 млн. м². При 28 м² на человека — это 10 млн. 318 тыс. человек сегодня нуждаются в жилье (при этом официальная «очередь» составляет всего 1,5 миллиона).

С учетом стоимости (по нормативам) одного квадратного метра 5000 грн., государству необходимо ежегодно инвестировать только в жилой фонд 196 млрд. грн. Согласно инициативе Президента, государство будет компенсировать разницу процентных ставок. Даже предположив, что они уменьшатся до 13% годовых, государству придется компенсировать 10%. А это 19,6 млрд. грн. в год или 18,26% всего государственного бюджета (бюджет Украины на 2012 год составляет 358 млрд. 50 млн. 376 тыс. гривен) — сумма на сегодняшнем этапе для Украины нереальная. С учетом того, что на этот год на реализацию Президентской инициативы выделятся всего миллиард гривен, заявления Виктора Януковича о том, что государственная ипотека сможет за 10-15 лет решить проблему с жильем, звучат, по меньшей мере, как популизм и не имеют под собой реальных оснований.

При этом, ипотека 6-8% годовых на 30 лет выглядит намного реалистичнее: 3,3 миллиарда гривен или 3,1% госбюджета ежегодно.
То, что в ближайшие год-два «нормальные» ипотечные программы все-таки заработают, можно считать достаточно реалистичным. 2-3% — этого, конечно, вряд ли стоит ожидать, а вот 6-8 процентов в 20-30 летнем периоде — это уже реально. Если процентная ставка будет на уровне 6-8% годовых и при этом государство начнет активно строить социальное жилье — тогда можно говорить о реальном увеличении производственных мощностей.

Программа же государственного кредитования слишком однобока: необходимо не только стимулировать покупательную способность с точки зрения уменьшения кредитных ставок, но и одновременно увеличивать количество жилья. При этом, если будет адекватное снижение стоимости, то существует большой процент вероятности, что даже на существующие недострои найдутся желающие.

Однако несмотря на всестороннюю критику, 25 апреля Кабинет Министров своим постановлением утвердил механизм удешевления стоимости ипотечных кредитов, и тем самым положил начало реализации программы «Доступное жилье». При этом министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Анатолий Близнюк заверил, что «все возможные риски теоретически минимизированы».

И это при том, что сегодня в Украине до сих пор не решен вопрос с инвесторами, которые так и не получили купленные через Фонд молодежного кредитования квартиры. На сегодняшний день почти в каждой области есть пострадавшие, которых кредитовал Фонд. Решать их проблему будут вновь наступая на те же грабли — выдачей новых льготных кредитов.
Хотя, логично, что до того, как толкать людей на новые кредиты, необходимо решить проблему с существующими недостроями, а потом реализовывать социальные программы.

В принципе, основная проблема, как всегда, кроется в том, что руководство страны не прислушивается к непосредственным «участникам» конфликта, и вместо того, чтобы внедрять какие-то действенные меры, провозглашает или чисто популистские мероприятия, или такие, которые не только не помогут разобраться с проблемой, а наоборот — могут ее углубить.
Представители пострадавших со всей Украины от разного рода недостроев (в том числе и афер), имеют свое видение, как решить эту проблему, и с участием государства тоже. Участие государства предусматривается в нескольких направлениях: это юридическое регулирование вопросов строительных афер и финансовая помощь через госбюджет. Основная задача на сегодня — это расчет на государственном уровне технико-экономического обоснования всех недостроев. Для того, чтобы выйти на реальные цифры и юридические задачи, и впоследствии разработать хронологический план действий по решению этой ситуации.

Из-за многочисленных дыр в отечественном несовершенном законодательстве сегодняшние пострадавшие от недостроя просто не могут самостоятельно решить свои проблемы. Ведь новые инвесторы не могут сегодня зайти на недостроенный объект и закончить его, равно как и сами инвесторы, даже при условии создания ОСМД, не могут выкупить и самостоятельно достроить свои дома.

Сегодня многие не понимают, что недострои является краеугольным камнем украинской экономики. Ведь в текущем году мы говорим о росте показателей строительной отрасли только благодаря инфраструктурным объектам Евро-2012. Можно с легкостью прогнозировать, что как только футбольный чемпионат закончится — закончится и обманчивый рост показателей. И нивелировать грядущий спад можно как раз решением проблем недостроев.

Один из возможных выходов страны из кризиса — это стимулирование внутреннего потребления, которое повлечет за собой и стимулирование строительной отрасли. Если правительство сегодня хочет реально действовать, а не имитировать бурную деятельность, оптимальный выход — развитие строительной отрасли.

А для этого в первую очередь необходимо решить проблему с недостроями, ведь строительная отрасль развивается преимущественно за счет вкладов физических лиц, которых сегодня обманули. Если проблема недостроев не будет решена, инвестировать в жилье на начальном этапе украинцы просто не будут, а значит, строительная отрасль потеряет своих основных инвесторов.