9 листопада депутати схвалили закон №1581-д про житлово-комунальні послуги, який експерти і політики називали ключовим кроком для реформування галузі.
Новий закон стосується всіх українців, але найбільше все ж таки містян.
Він встановлює новий порядок укладення договорів на отримання комплексу житлово-комунальних послуг — водо-, газо-,тепло- електропостачання, вивезення сміття, послугу управління будинком тощо.
Йдеться, зокрема, про регулювання відносин між мешканцями і тими, хто надає житлово-комунальні послуги. Документ покликаний перевести ці відносини у ринкову площину і надати нові можливості співвласникам будинків.
А що саме зміниться?
Закон впроваджує типові види договорів, які дозволять співвласникам будинків або окремим споживачам самостійно обирати модель постачання комунальних послуг у їх будинках. Так, вони зможуть домовлятися з компанією-управителем, яка буде надавати послуги, щодо вартості послуг.
Так само співвласники зможуть делегувати управителю частину функцій з управління спільним майном будинку.
Власне, закон передбачає вичерпний перелік прав та обов’язків між трьома гравцями — так званими «управителями», виконавцями комунальних послуг та споживачамитаких послуг. Що дуже важливо, він містить норми, які передбачають відповідальність за відсутність послуг або неякісне їх надання. Завдяки цим нормам у споживачів з’явиться механізм захисту своїх прав.
Типові договори, які будуть укладатися між споживачами і управителями, повинен затвердити Кабінет Міністрів.
Крім цього, закон передбачає монетизацію субсидій на надання житлово-комунальних послуг. Тобто споживач, який має субсидію, може отримувати гроші на оплату житлово-комунальних послуг, а не знижку на послугу. Це дозволить співвласникам будинків вільно розпоряджатися ресурсом та стимулюватиме ощадливе використання ресурсів та впровадження енергоефективних заходів.
Порядок виплати таких субсидій так само повинен затвердити Кабмін.
Окрім комунальних послуг, закон унормовує порядок надання послуги з управління будинком, який раніше юридично не був визначений.
А хто такі ці управителі?
Закон передбачає, що на ринку комунальних послуг буде лише троє гравців, які уже згадувалися вище — це споживачі, тобто мешканці квартир, управителі та виконавці комунальних послуг.
Зокрема, йдеться про компанії, які постачають гарячу та холодну воду, газ, електроенергію, вивозять сміття тощо.
Споживач може бути індивідуальним, тобто кожний мешканець у будинку окремо, та колективним — юридична особа, що об’єднує усіх співвласників у будинку та діє в їхніх інтересах (ОСББ).
Управителем багатоквартирного будинку може бути компанія (юридична особа) або спеціаліст (фізична особа-підприємець), яка надає послуги з управління будинком на підставі договору із співвласниками цього будинку. Основна функція управителя — забезпечити належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб, належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території.
З 1 січня 2019 року буде запроваджено професійну атестацію управителів на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)».
Так-так, а потім всі будемо платити за «захмарними» тарифами
Загалом ціна на послугу з управління не буде регулюватися на державному рівні. Її визначатимуть мешканці разом із управителем на етапі укладання договору. Мешканці можуть вибирати управителів самостійно.
Передбачається, що конкуренція стимулюватиме управителів знижувати ціни своїх послуг. Фактично ціна залежатиме від витрат на утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, а також розміру винагороди управителя.
Чи є взагалі серед кого обирати?
За даними Асоціації управителів житла, в Україні приблизно 3 тисячі компаній, які надають послуги з управління багатоквартирними будинками. Також є понад 28 тис. об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Добре, припустимо, що так. А які послуги надаватиме цей управитель?
У Законі прописані обов’язкові послуги управителя, які будуть затверджені у типовому договорі Кабміном та додаткові. До обов’язкових належать послуги з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Серед них — прибирання прибудинкової території та приміщень, утримання ліфтів, купівля електроенергії для функціонування спільного майна будинку, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Додаткові послуги можуть бути включені до договору за спільним бажанням співвласників та управителя. Наприклад, страхування спільного майна, організація здавання в оренду майна, проведення капітального ремонту тощо.
Хто із будинку буде підписувати договір з управителем?
У Законі передбачені кілька варіантів укладання договору з управителем. Співвласники будинку можуть домовитися на зборах, обрати управителя та делегувати від себе представника, який від імені мешканців підпише договір.
Якщо у будинку вже створене ОСББ і співвласники хочуть частину або всі функції з управління передати управителю, то договір з управителем підписує голова ОСББ.
Якщо ОСББ немає і співвласники будинку не проявляють ініціативи щодо найму управителя, то його за відповідним зверненням співвласників призначає муніципалітет на основі конкурсу. А договір з управителем підписує уповноважена особа органу місцевого самоврядування.
А хто тепер буде домовлятися про надання комунальних послуг?
Є кілька моделей договірних відносин між споживачами та виконавцями комунальних послуг.
Зокрема, можна укласти індивідуальний договір між виконавцем комунальної послуги та кожним мешканцем, за умовами якого виконавець відповідає за якість комунальної послуги на вході до квартири та обслуговує внутрішні мережі у будинку.
Або ж співвласники можуть прийняти рішення про укладання колективного договору (підписує делегований від мешканців представник чи голова ОСББ або управитель), за умовами якого виконавець відповідає за якість послуги на вході до будинку та не обслуговує внутрішні мережі у будинку.
Також співвласники можуть об’єднатися в ОСББ та делегувати керівнику ОСББ право на укладання одного договору із виконавцем комунальної послуги як колективним споживачем. За умовами такого договору ОСББ купує у виконавця відповідну послугу та самостійно здійснює її розподіл між мешканцями згідно із своїх статутних документів.
Якщо з співвласники не обрали жодної із перелічених моделей надання комунальних послуг, тоді між кожним співвласником та виконавцем комунальної послуги укладається індивідуальний договір, за умовами якого виконавець відповідає за якість послуги на вході до будинку та не обслуговує внутрішні мережі у будинку .
На який час підписується договір?
Договір про надання комунальних послуг та договір про надання послуг з управління будинком укладається на 1 рік, але автоматично продовжуватиметься, якщо співвласників будинку все влаштовує.
Якщо управитель не справляється із покладеними на нього обов’язками, співвласники можуть ініціювати дострокове розірвання договору про надання послуг з управління.
Якщо ж управителя було обрано на конкурсі органом місцевого самоврядування, співвласники можуть відмовитись від його послуг та самостійно обрати собі іншого управителя, попередивши про це попереднього управителя за два місяці.
Що буде з ЖЕКами?
ЖЕКи у розумінні нового закону можуть бути управителями. Усе залежить від волі та активності співвласників. Якщо вони бажають самостійно обрати іншого управителя, ніж той ЖЕК, що наразі надає послуги, погодити із ним перелік робіт та послуг, та відповідно ціну, закон дає таким співвласникам всі можливості для реалізації цього бажання.
Коли закон почне працювати?
Якщо президент підпише цей закон, то він набуває чинності з наступного дня за днем його опублікування. Проте введений в дію він буде через шість місяців від цієї дати, крім окремих норм, що будуть введені в дію з 1 січня 2019 року.
Що за норми? Йдеться про нарахування пені в розмірі 0,01% за кожний день у разі несвоєчасної оплати житлово-комунальних послуг, стягнення штрафу на користь споживачів за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт та запровадження професійної атестації управителів.
Володимир Рихліцький, журналіст руху «Сильні громади», спеціально для ЕП
Допомогу у підготовці тексту надавали юридичний радник проекту IFC «Енергоефективність у житловому секторі України» Зоя Гопцій, юридичний експерт проекту IFC Руслан Кальницький
