Что ждет инвесторов новостроек

По различным оценкам участников рынка, доля инвестиционных сделок в Москве составляет порядка 20%. До кризиса вложения в покупку квартиры на начальной стадии были вполне оправданы — можно было заработать до 100% от стоимости квартиры.

Однако в текущей ситуации дополнительный доход, который можно получить от покупки строящегося жилья, значительно меньше. По оценкам аналитиков, заработать можно порядка 20-25%, и не в год, как иногда обещают риэлторы, а за весь срок строительства. Более того, если срок строительства затянется (а, по мнению экспертов, это скорее правило, чем исключение), годовой доход будет еще меньше.

«Рост цен с момента покупки на стадии котлована до сдачи объекта может составить в районе 20% за весь срок строительства, ориентировочно этот срок составляет год-два. Раньше этот рост подкреплялся общим ростом рынка, недвижимость дорожала и в итоге доход от инвестирования в новостройки мог составить 50-60% годовых.

Сейчас цены на квартиры в Москве колеблются в районе $5000 за метр. На ближайшие годы наши специалисты определили коридор в $4000-6000, за пределы которого цены вряд ли выйдут. Хотя волатильность в его пределах вполне вероятна.

Еще один нюанс — рост цен во время строительства не означает, что в итоге будет построен ликвидный объект, на который будет спрос и который первоначальный покупатель сможет продать.

Сейчас, учитывая вероятность кризисных ситуаций, инвестиции в новостройки весьма рискованы», — пояснил «Газете.Ru» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков.

В настоящий момент годовой рост цен соответствует уровню инфляции. Так, в конце мая 2012 года, по данным департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», средняя цена квадратного метра в московской новостройке (без учета элитных объектов) составляла 162,6 тыс. руб.Таким образом, за месяц рост цен составил 0,1%, а по сравнению с декабрем 2011 года цены выросли на 4,1%.

Однако, учитывая нестабильность в экономике, в дальнейшем цены на недвижимость могут понизиться. Так, по прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», к концу 2012 года цены на жилье в Москве могут понизиться на 15-25% в долларах и 5-15% в рублях.

При самом пессимистичном варианте, а именно при повторении сценария 2008 года (цены на нефть падают в два раза, Греция выходит из Еврозоны, евро входит в пике и т.д.) цены могут понизится на 35-40% в долларах и 15-20% в рублях.

По мнению ведущего аналитика Domgeo.ru Юрия Кочеткова, «московские новостройки сейчас не считаются оптимальными в плане краткосрочных инвестиций в связи с тем, что за последние 2 года планка цен здесь значительно выросла, что отрезало массовый спрос». «Ориентировочные цифры для инвесторов такие: по ходу строительства (а это 1-2 года) можно наиграть 10-15% и около 3-4% — при переходе квартиры с первичного на вторичный рынок при оформлении в собственность.

Исключение составляет новый сегмент — апартаменты, где возможны более высокие цифры доходности», — рассказал «Газете.Ru» Юрий Кочетков.

В целом, по оценке участников рынка, инвестиционная привлекательность новостройки, например, http://www.1dom.ru/moscow, зависит от двух факторов: во-первых, низкого «входного билета» в проект, во-вторых, высокой надежности застройщика, способного обеспечить не только гарантированный ввод объекта и оформление собственности, но и высокие темпы строительства, что важно для инвесторов.

Максимальную доходность можно получить, если вложить деньги на самой начальной стадии строительства.

«Максимальная доходность достигается только в проектах, где на начальной стадии застройщик обеспечивает серьёзный дисконт с целью сбора первоначальных средств под стройку.

Далее, в зависимости от типа дома, проходит ориентировочно 1-2 года от нулевого цикла до Госкомисии. Нередко на этом этапе инвестор фиксирует свою прибыль, не считая нужным сохранять вложения в подобный проект», — поясняет Юрий Кочетков.

Однако объектов экономкласса с доступной ценой, которые наиболее интересны для инвестора, на рынке немного. По данным компании «НДВ-недвижимость», доля предложений со стоимостью 1 кв. м до 100 тыс. руб. снизилась примерно на 0,5% и составила менее 1%. Предложения по цене 100 -150 тыс. руб. за квадратный метр составляют порядка 38% от общего предложения. Предложения квартир по цене 150 -200 тыс. руб. и более 250 тыс. руб. за квадратный метр составляют 35% и 13% от общего числа предложений соответственно.

Тот факт, что сейчас темпы ввода нового жилья ниже, чем до кризиса, по мнению экспертов, может служить дополнительным доводом в пользу покупки новостроек. Предполагается, что, в условиях дефицита нового предложения, новостройки будут пользоваться повышенным спросом. Однако, по мнению некоторых участников рынка, этот довод — в некотором роде лукавство.

«Маленькие объемы строительства нового жилья вовсе не означают, что сейчас строятся самые лучшие варианты и нужно их скупать в ожидании дефицита нового предложения.

Самые дешевые квартиры очень быстро вымываются с рынка, остаются дорогие объекты, не всегда самые ликвидные», — считает Сергей Жарков.

В результате, менее рискованными, по сравнению с покупкой квартиры в новостройке, становятся инвестиции в готовые квартиры. «До 2008 годы был довольно интенсивный рост цен. Люди покупали квартиры в новостройках, рисковали, не будучи полностью уверенными, что дом будет достроен. Однако к концу строительства цены повышались в несколько раз, и это было выгодно.

Сейчас речь идет о «консервативной привлекательности»(о вложениях с целью надежно сохранить средства). Люди покупают квартиру, делают в ней ремонт и сдают в аренду.

А в случае необходимости продают вместе с арендаторами. Доходность от аренды будет составлять 5-6% годовых», — рассказал «Газете.Ru» Сергей Жарков.

Газета.Ру