Кризис на рынке новостроек: падает цена «квадратов» и количество сделок

Рынок первичной недвижимости сегодня в подвешенном состоянии: с одной стороны – людей, нуждающихся в жилье, по-прежнему много, равно как и тех, кто считает вложение денег в недвижимость хорошей инвестицией. С другой – они боятся тратить накопленное, потому что из-за постоянного снижения цен на жилые метры высок риск оказаться у разбитого корыта: все больше строек в стране замораживают, а предвидеть это заранее практически нереально.

Об этом пишет Сегодня.

«В июле 2016 года было продано 403 квартиры, а в августе — 364. В июле же 2017 года зафиксировано 613 проданных квартир в новостройках, а в августе — 634 сделки. Так что в этом году, по мере уменьшения цены квадратного метра, количество сделок росло с каждым месяцем», — приводит пример статистики аналитик SV Development Сергей Степенко. И он, и его коллеги считают, что вряд ли до конца года возникнет ситуация, которая собьет
фактический покупательский спрос.

Консалтеры отмечают: по спросу все одеяло перетянул на себя экономсегмент. По разным данным, его доля в продажах — 69-79% в среднегодовом разрезе. Остальное разделяют между собой бизнес- , элит- и делюкс- , с перевесом первого сегмента. При этом активнее всего дешевели трех-, четырехкомнатные квартиры и больше. «На них спрос самый низкий, даже несмотря на падение цен. В обслуживании это жилье влетит в такую копеечку, что большие семьи предпочитают ютиться в двушках — в надежде, что когда-то ситуация изменится. Согласно этой же философии, снова в моде просто небольшие однушки вместо смарт-квартир», — рассказывает брокер в сфере продаж первички Даниил Макаренков.

Еще одна интересная тенденция на рынке первички — рост предложений о переуступке (по сути, так называется продажа квартиры в недостроенном доме). По прикидкам риелторов, таких предложений стало больше примерно на треть.

«Те, кто купил жилье на этапе котлована с целью заработка, сейчас стараются «обналичиться», чтобы выручить больше денег — они нервничают, что цена метра тает. Конечно, среди них есть и те, кто покупал для себя, но планы на будущее поменялись, а это наиболее реальный способ вернуть деньги с небольшой прибылью, — объясняет риелтор Дмитрий Берестовой. — Встречались мне недавно даже объявления о переуступке в проблемных домах, где якобы наметились подвижки в достройке/подведении коммуникаций».

Рассрочка от застройщика — палочка-выручалочка для многих покупателей. Ее на разных условиях предоставляют многие девелоперы. Полностью беспроцентную, правда, готовы дать считанные операторы рынка, причем в процессе уточнений нередко всплывает необходимость каких-то дополнительных расходов, которые все равно выливаются в цену выше изначальной. Причем стоимость метров при рассрочке не фиксируется, так что готовая квартира может стоить и дороже. Сроки выплаты тоже небольшие: дают рассрочку только до момента сдачи дома.

Еще один вариант покупки жилья — ипотека. Но с ней все еще хуже: банки не спешат одалживать украинцам крупные суммы. Да и украинцы на «драконовских» условиях банков (ставки в районе 30% годовых) брать ее особо не спешат.

По данным Госстата, сейчас в Украине насчитывается более 16 тысяч объектов незавершенного строительства. Из них около 11 тысяч — жилые дома. Только по Киеву числится около 700 недостроев. Пострадали сотни тысяч инвесторов, ведь другие застройщики реанимируют не больше десятка чужих «заморозок», а судебные иски против недобросовестных компаний, как показывает практика, могут длиться годами. В Конфедерации строителей Украины подчеркивают: найти желающих взять на себя объект сложно, так как процедура забюрократизирована, трудо- и времяемкая. Но такие есть: к примеру, корпорация «Укрбуд» уже завершила строительство нескольких недостроев за 5 лет и занимается еще двумя объектами, брошенными другими застройщиками, причем один из них стоял недостроенным больше 15 лет! К достройке последнего объекта пока еще не приступали — идет оформление необходимой разрешительной документации.

Не играет в пользу рынка и то, что, с одной стороны, себестоимость строительства только дорожает, а с другой – что содержать жилье некоторым владельцам становится все труднее из-за взлетевшей «коммуналки». Повышение минзарплаты же, по словам экспертов, «съелось» налогами (на недвижимость, на роскошь) и подорожанием жизни в целом.

«Повышать цены застройщики не могут: покупательская способность ухудшилась. Но и исправить ситуацию они не в силах, так как понижать стоимость квадратного метра уже некуда, – объясняет аналитик SV Development Сергей Степенко. – Многие продают метры по себестоимости, но дома сдаются пустыми на 50-60%. Поэтому, по моим прогнозам, обвала не будет, а такая вялая ситуация, как сейчас, сохранится и до конца года, если никаких политических/экономических форс-мажоров не случится. Возможно, украсят статистику продаж праздничные акции, но и это не факт».

По данным ИАП «Столичная недвижимость», в августе 68 операторов рынка недвижимости предлагали к продаже квартиры в 180 объектах строительства Киева. В это число вошли как оставшиеся непроданными метры в жилищных комплексах, введенных в эксплуатацию, так и жилье в домах, строительство которых продолжается. Всего за год на рынке появились 7 новых «игроков» (в августе 2016 г. предлагал квартиры 61 оператор) и 32 объекта строительства (а августе 2016-го в аналитике указывалось 148 объектов строительства). В основном это жилье экономсегмента (32%) и класса «комфорт» (30%).

Активнее всего застраиваются Голосеевский район столицы (18% всего столичного жилья), Соломенский и Дарницкий районы (по 14%), Шевченковский и Печерский (13% и 12% соответственно). Меньше жилья возводится в Днепровском районе (8% новостроев), Святошинском (7%), Подольском (6%), Оболонском (5%) и Деснянском (3%).

До конца сентября, по информации экспертов рынка, старт продаж ожидается еще минимум в пяти комплексах, а еще около десяти продаж «с котлованов» стоит ожидать до конца года. При этом до конца года сдадутся в эксплуатацию лишь считанные ЖК: в основном все застройщики уже задержали строк сдачи.