Что ждет цены на недвижимость в 2018 году

Что ждет цены на недвижимость в 2018 году

Эпоха, когда хрущевки в центре Киева уходили за 100-150 тыс. долларов США, ушла в прошлое. Отрезвляющее действие возымел не только кризис в финансовом секторе, но и ряд факторов, которые и сегодня активно диктуют цены на жилье в Киеве.

И если не считать «жлобского» ценового всплеска на аренду жилья во время Лиги Чемпионов, рынок столичной недвижимости рискует стать малоинтересным для инвестиций.

Магия предложения

Строят в Киеве очень много. Складывается такое впечатление, что застройщики не обращают внимания на кризис и живут в своем мире. Но ничего подобного. По моим наблюдениям, падение цен даже в 2-3 раза большинству строителей нипочем. В отличие от 2006-2009 гг., сейчас они избегают кредитования в банках и еще на этапе котлована ищут инвесторов со стороны. По словам строителей, себестоимость квадратного метра под Киевом сейчас упала до 100-200 долларов за квадратный метр, а в Киеве – не превышает 250 долларов. Учитывая, что минимальная цена в пригороде Киева начинается от 500 долларов за квадратный метр, то строителям еще есть куда прогнуться под обстоятельства кризиса.

Скорее всего, первое полугодие 2018 года столичная недвижимость окончит падением цен на 2-3%. Наибольшее падение цен уже сейчас видно в неликвидных сегментах – отдаленных районах Киева или предложениях с очень старым жилым фондом. В пригороде строители от пресловутых 500 долларов за квадратный метр уже сейчас вынуждены проводить акции или сбрасывать квартиры на последних этажах через риелтеров за половину цены. Можно встретить предложения с рассрочкой без удорожания и услуги «trade in», когда строитель берется продать Вашу старую квартиру в обмен на новую.

Все эти косвенные факторы указывают на то, что продается новое жилье довольно плохо и продавцы начинают искать варианты как увеличить продажи. В этих условиях покупателям я бы не советовал торопиться, а уж если припекло, то с продавцом можно хорошо поторговаться.

Сигнал от официальной статистики

По версии Государственной службы статистики, индекс строительства за 2017 год вырос на 26,3%. Строительство во многом спасало общую картину по экономике. Однако жилое строительство росло меньшими темпами чем нежилое. За 2017 год индекс строительства вырос в жилом сегменте только на 16,3%. А вот за первый квартал 2018 года индекс строительства упал на 3,5%.

Причинами падения, во-первых, стали плохие погодные условия: если вспомнить мартовские морозы, то ясно, что у строителей «сезон начался с задержками». Во-вторых, строители, даже активно работающие в столице, не могли не ощущать замедления интереса к их проектам со стоны потенциальных покупателей. За первый квартал 2018 года рост показал только сегмент коммерческой недвижимости, остальные сегменты продемонстрировали синхронное снижение.

Тем не менее, если смотреть на официальнее данные Госстата, но уже в разрезе квадратных метров, то строить стали быстрее, а 2017 год вообще для жилищного строительства был своеобразным годом рекордов. В сравнении с 2016 годом в 2017 году ввели в эксплуатацию на 9% больше квадратных метров. Всего же в 2017 году построили примерно 10,206 млн. квадратных метров жилой недвижимости или 125 тыс. квартир.

Для Украины это довольно большой объем, даже в сравнении с 2013 годом. Похоже на то, что рынок перегрели сами строители. Проекты в этой отрасли длятся довольно долго, иногда годами. И даже в столице заложенные пару лет назад 500 долларов за квадратный метр сейчас оказалось не так просто получить. Поэтому, скорее всего в 2018 году мы увидим плавное свертывание сегмента жилого строительства и переориентацию компаний на коммерческую недвижимость, которая более устойчива к экономическим проблемам в Украине.

Факторы не в пользу роста цен

Откровенно говоря, экономика Украины растет медленно. Даже несмотря на предварительные итоги первого квартала 2018 года, +3,1% ВВП на рынке не ощущаются как некий значительный плюс. Пессимисты указывают, что рост официального ВВП мог произойти из-за детенизации (принимая во внимание радужные отчеты Минэкономики о детенизации ВВП в 2017 году, это вполне возможно), вот только участникам рынка такой рост несет больше фискальной нагрузки, а не доходов.

Второй важный момент – экономика страны отягощена значительными долгами, которые нужно обслуживать. То есть, грубо говоря, прирост в официальном секторе мы пускаем не на рост бюджетных выплат социальным группам населения, а в большей степени на выплату процентов по долгам. Ну и тот факт, что правительство все же благоразумно отложило рост минимальной з/п, а фискалы рапортуют о небольшом неисполнении планов по доходам, говорит о том, что первый квартал идет у Минфина не совсем по плану, и на то есть объективные экономические причины. В этих условиях номинальные доходы основной массы населения будут расти медленно, даже медленнее чем ожидалось.

Третий фактор – это медлительность банков в разворачивании ипотечных программ. Судя по скандалам 1998-2008 гг., на валютной ипотеке в Украине можно ставить крест, а сделать ипотеку в национальной валюте не так-то просто. И дело тут не в ставках, а в том, что у банков в пассивах мало длинных денег. Т.е. для создания массового продукта не хватает длинных ресурсов. Поэтому формально эти продукты на рынке есть, но условия по ним таковы, что массовый характер они приобрести быстро не смогут.

Для начала должны упасть ставки по ипотечным кредитам, затем банки должны обзавестись длинными пассивами, и только после этого банки опять смогут влиять на стоимость жилья на системном уровне. Ну а пока не активизируется ипотечное кредитование, рынок фактически будет функционировать по схеме «сложного обмена», когда один из покупателей, нашедший деньги для покупки нового жилья, будет «запускать» десятки, а то и сотни сделок, направленных на обмен или улучшение жилищных условий. Что, собственно, сейчас и происходит.

Четвертый фактор – миграция не в пользу столиц. В 2005-2007 гг. в Киеве наблюдался мощный приток людей, которые искали работу. Некое оживление можно было видеть в Харькове, Днепропетровске и Львове. Сегодня же имеет место ярко выраженный отток трудовых ресурсов в Евросоюз, сохранилась и определенная трудовая миграция в СНГ. В 2015-2017 гг. рынок недвижимости крупных промышленных городов и Киева держался в основном за счет трудовой миграции из зоны АТО. Однако большинство из тех переселенцев, кто хотел и мог купить жилье, его уже купили, и поэтому поток трудовых мигрантов из зоны АТО в 2018 году будет заметно ниже, чем в 2-3 года назад.

Боюсь, что мода на заработки в ЕС распределит трудовую миграцию не в пользу Украины, и мы будем ощущать то же, что и Варшава, Будапешт или София лет 5-7 назад, когда миграция в страны Старой Европы достигла такого уровня, что в этих столицах начали исчезать автомобильные пробки. Соответствующим образом на такую интенсивную миграцию отреагировали и цены на недвижимость.

Выводы

Думаю, что в 2018 год рынок жилой недвижимости вошел в состоянии перегретого рынка и строительные компании сами этому способствовали, создав избыточное предложение. Но 2018 году уже миграционный фактор разворачивается не в пользу данного рынка. Отсутствие же массовой ипотечной поддержки со стороны банков говорит о том, что экономическими или финансовыми методами цены на рынке жилья не поднять. Также я напомню, что достигнутая сейчас стабильность на валютном рынке до конца 2018 года не является гарантированной, и любой всплеск курса доллара к гривне (даже в пределах 15-20%) может обвалить стоимость недвижимости в долларах США даже на киевском рынке.

В итоге, даже без учета «фактора курсовой стабильности», думаю, что за 2018 год средняя стоимость квадратного метра в Киеве упадет за год на 15-20%. Если же в 2018 году рынок нам подготовит валютные сюрпризы, то глубина падения рынка может быть еще большей. Такой негативный прогноз будет актуальным до окончания выборов 2019 года.

Виталий Шапран
Член исполкома УОФА

Источник: NewsOne

Подписывайтесь на канал «Хвилі» в Telegram, страницу «Хвилі» в Facebook.

Последние новости
Мазура отпустили на поруки омбудсмена Денисовой

Мазура отпустили на поруки омбудсмена Денисовой

Задержанный в Польше ветеран АТО будет проживать в Генконсульстве Украины в Польше
Безвизовый режим между США и Польшей вступил в силу

Безвизовый режим между США и Польшей вступил в силу

11 ноября начал действовать безвизовый режим между США и Польшей.
Наркозависимость попытаются победить с помощью вживленного в мозг чипа

Наркозависимость попытаются победить с помощью вживленного в мозг чипа

В мозг человека вживили имплантаты для борьбы с зависимостью
Нафтогаз закупил облака на $1 миллион

Нафтогаз закупил облака на $1 миллион

В тендере с одним участником выиграла компания Де Ново.
Ученые объяснили, почему человечество глупеет

Ученые объяснили, почему человечество глупеет

За последние 50 лет человечество поглупело.
Всемирный банк озвучил позицию по земельной реформе в Украине

Всемирный банк озвучил позицию по земельной реформе в Украине

Всемирный банк поддержал открытие рынка земли в Украине
Разговор Трампа и Зеленского: Facebook и YouTube удалят посты с именем сотрудника ЦРУ

Разговор Трампа и Зеленского: Facebook и YouTube удалят посты с…

Facebook и YouTube удаляют контент с информацией об имени обличителя Дональда Трампа.
В Гонконге полиция открыла стрельбу по протестующим

В Гонконге полиция открыла стрельбу по протестующим

Полиция применила боевое оружие против протестующих.
Зеленский нашел замену своему представителю в Кабмине Герусу

Зеленский нашел замену своему представителю в Кабмине Герусу

Зеленский подписал указ об увольнении Геруса и назначил своим представителем в Кабмине Перевезенцева
Профсоюз журналистов возмутился приговором Асееву

Профсоюз журналистов возмутился приговором Асееву

В Профсоюзе журналистов назвали приговор Асееву несправедливым и призвали к содействию в его освобождении
Электромобили обогнали по продажам машины на «механике»

Электромобили обогнали по продажам машины на «механике»

В США электрокары пользуются большой популярностью.
У Путина отреагировали на победу Украины в суде ООН

У Путина отреагировали на победу Украины в суде ООН

МИД РФ выразил возмущение решением Международного суда
Польша напомнила Макрону о «горячем дыхании российского медведя»

Польша напомнила Макрону о «горячем дыхании российского медведя»

Премьер-министр Моравецкий предупредил президента Франции об агрессивности России.
Дубилет поделился планами «оцифровки» Кабмина

Дубилет поделился планами «оцифровки» Кабмина

Телефоны спецсвязи стоят государству очень дорого
В РФ задержали пассажирский поезд Москва-Киев

В РФ задержали пассажирский поезд Москва-Киев

В Брянской области задержали поезд Москва-Киев из-за задымления локомотива. Бригада остановила состав и отцепила локомотив от вагонов.
НБУ резко увеличил покупку валюты на межбанке

НБУ резко увеличил покупку валюты на межбанке

Центробанк снова выкупил валюту нерезидентов, направленную на покупку ОВГЗ.
В космосе зафиксирован мощный термоядерный взрыв

В космосе зафиксирован мощный термоядерный взрыв

Причиной вспышки стал термоядерный взрыв на поверхности пульсара.
Арахамия указал на последствия выхода Украины из Минских соглашений

Арахамия указал на последствия выхода Украины из Минских соглашений

Арахамия прокомментировал заявление Вакарчука
Украинцы увидят уникальное космическое явление

Украинцы увидят уникальное космическое явление

Телескопы НАСА будут вести прямую трансляцию уникального астрономического явления
Кражи багажа в аэропорту «Борисполь»: обнародована статистика

Кражи багажа в аэропорту «Борисполь»: обнародована статистика

Пассажиры в аэропорту "Борисполь" 139 раз обращались по поводу краж.
США предупредили Эрдогана о санкциях за покупку С-400 в РФ

США предупредили Эрдогана о санкциях за покупку С-400 в РФ

В НАТО нет места для С-400, заявили в США.
Xiaomi заявила об уникальной особенности смарт-часов Mi Watch

Xiaomi заявила об уникальной особенности смарт-часов Mi Watch

Xiaomi Mi Watch работают дольше других умных часов
Киев сковали многочисленные пробки: куда не стоит ехать

Киев сковали многочисленные пробки: куда не стоит ехать

Большие пробки образовались на проспекте Победы, Воздухофлотском проспекте, проспекте Валерия Лобановского.
Любимый экзотический фрукт украинцев оказался опасным для здоровья

Любимый экзотический фрукт украинцев оказался опасным для здоровья

Есть ряд противопоказаний, которые нужно знать
Трамп предложил Ирану отдать США похищенного агента ФБР

Трамп предложил Ирану отдать США похищенного агента ФБР

Бывший агент ФБР Роберт Левинсон пропал в Иране 12 лет назад.
Разведение сил в Петровском: где оказались украинские военные

Разведение сил в Петровском: где оказались украинские военные

В штабе ООС рассказали о новых позициях украинских военных в Петровском
В Китае прогнозируют захват Калининградской области за два дня

В Китае прогнозируют захват Калининградской области за два дня

В ответ Россия может нанести удар по пяти-восьми столицам стран Европы.
Бумбокс представила новую песню на стих Леси Украинки: видео

Бумбокс представила новую песню на стих Леси Украинки: видео

В рамках масштабного концерта состоялась премьера песни на стих украинской поэтессы
Украина не вмешивалась в президентские выборы в США — стенограмма опросов

Украина не вмешивалась в президентские выборы в США — стенограмма…

Фиона Хилл и Александр Виндман заявили, что Украина не вмешивалась в американские выборы.
Создано мощное лекарство против рака

Создано мощное лекарство против рака

Ученые создали препарат, который блокирует метаболизм глутамина.
Читай также