Земельная реформа в Украине: что даст свободный рынок земли

Семь миллионов украинцев не могут полностью распоряжается своими паями. С 2002 года в стране действует запрет на продажу и покупку сельскохозяйственных угодий. Он запрещает продать участок или взять кредит под залог.

Об этом пишет Сегодня.

Планировалось, что мера временная – до принятия закона об обороте земли, этого за 15 лет так и не произошло. Однако в начале апреля Кабинет министров Украины поставил цель до 2020 года создать рынок земли. А в соглашении с Международным валютным фондом правительство пообещало принять до мая необходимые законы.

В Украине арендаторы платят владельцам земельных участков в среднем 1 093 гривен за гектар в год. На островной Мальте за гектар сельскохозяйственной земли платят 116 долларов. По нынешнему курсу это 3 116 гривен. Стоимость украинских черноземов недооценивается из-за нарушения в стране прав собственности, считаю эксперты. Аналитики IMF group Ukraine подсчитали: регулярное продление моратория за 16 лет привело к недооценке стоимости угодий на 52%-76%.

Украинцы научились обходить закон и продавать угодья. Один из способов, когда земледелец отдает участок по договору эмфитевзиса на 100-200 лет. К соглашению прилагается завещание и доверенность на управление паем. Используют и схемы через суд: паевик якобы задолжал крупную сумму и в счет этого взимает участок. Еще один вариант – договор обмена: большой пай за деньги меняют на неравноценный.

Отмена моратория даст землевладельцам свободу выбора и сделает землю выгодной собственностью, считает аналитик компании Easy Bussines Дмитрий Ливч. А предприятия смогут покупать землю и повысить надежность бизнеса.

«После создания рынка, паевики будут сдавать землю в аренду по рыночной цене. Смогут продать угодье или взять кредит под залог, чтобы купить технику и нанять людей для ее обработки. Если мы говорим о земле как активе, то ее стоимость вырастет до 5 тыс. долларов за следующие 10 лет. Для агропредприятий рынок станет прозрачней и надежней. Бизнес будет заинтересован, чтобы их земля сохраняла плодородность и продуктивность. А так компании только истощают черноземы, поскольку участки не их, а стоимость аренды низкая», – говорит экономист.

Снятие запрета продавать землю будет не выгодно «черным» аграриям, считает директор Украинского клуба аграрного бизнеса Тарас Высоцкий: «Не весь агробизнес честный. Часть владельцев официально не арендуют землю и не платят налоги. Вот им будет не выгодно открытие рынка, а те компании, которые работают по закону – на них это не повлияет».

В IMF group Ukraine прогнозируют: после отмены моратория стоимость украинской земли вырастет с 1100 до 2755 долларов за первые пять лет. Выгоду получат и паевики, и агропредприятия. К примеру, с 2015-го Госгеокадастр отдают в аренду госземли по рыночному принципу через электронный аукцион. За год арендная плата на государственные угодья выросла на 27%. При этом в стране 27,7 млн гектар распаевано и 10,5 млн – в государственной собственности.

Экономист и основатель маркетинговой компании Geo-M Максим Зинченко уверен, открытие рынка земли не увеличит урожайность, и не повысит стоимость сельхозпродукции на международном рынке.

«Это не привлечет инвестиции в страну из-за военных действий и плохого бизнес-климата. С доходом по 1300 гривен пенсионеры быстро продадут землю за 300 долларов, как это произошло в Литве. А правительство рассчитается с кредитами. Население получит какие-то средства, которые просто потратит. В продаже земли заинтересованы в первую очередь кредиторы и международные корпорации», – говорит эксперт.

Кабмин еще в 2015 году подал в Верховную Раду законопроект об обороте земель. По проекту, купить землю смогут:

украинцы с аграрным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве;
государство, сельские и местные советы;
иностранцы, который получили угодье в наследственность. Но на протяжении года они будут обязаны продать участок.

В законопроекте предлагается в вести рынок земли в два этапа. В первые два года после принятия закона на продажу выставляются только государственные и коммунальные угодья. Затем – частные паи. При этом землю можно будет продать только через объявление на сайте госпредприятия, которое создадут после принятия закона. Купить землю позволят только по безналичному расчету и не больше 200 га на человека.

Дмитрий Ливч считает, что максимальный эффект даст только свободный рынок без ограничений для иностранцев и площадям в одни руки.

«Рынок земли должен быть свободным и регулироваться рыночными механизмами. Стоимость аренды в Украине в среднем 40 долларов за гектар, в Западной Европе – 350 долларов. Мораторий создает льготные условия для агрохолдингов. Предприятия за бесценок арендуют паи у землевладельца, а получают с земли намного больше. Либеральный рынок без ограничений принесет Украине в первые 10 лет 100 миллиардов долларов», – говорит эксперт.

Вместо введения рынка государство должно гарантировать инвесторам безопасность, улучшать условия ведения бизнеса и снижать налоги, считает Максим Зинченко: «Мне видится разумной модель долгосрочной аренда земли. Но считаю, что в подходящее время, при ряде условий, открытие рынка земли может быть полезно для экономики».

Хоть, по словам аналитиков, агрофирмы пользуются дешевой арендной платой за землю, агробизнес выступает за отмену моратория. Вводить рынок нужно поэтапно, считает генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса Тарас Высоцкий.

«Мы поддерживаем сначала введение рынка государственных земель. Затем полноценный рынок с участием паев. Наше объединение считает, что не должно быть никаких ограничений по площади и типу собственности. Все равно кто использует землю. Главное, чтобы по целевому назначению и без вреда экологии. Запрет на продажу земли иностранцам должен быть только на переходном этапе. После отмены моратория нужно три-пять лет чтобы сектор экономически укрепился до международных показателей», – отмечает эксперт.

Для открытия рынка земли снятие моратория недостаточно. Парламенту нужно будет принять закон про оборот земли и установить правила объединения участков, поскольку отдельные участки никто не обрабатывает. Но Кабмин пообещал Международному валютному фонду принять законы до конца мая 2017 года.