Как и зачем украинцев превратили в рабов жилья: Олег Попенко о логике коммунальной неэффективности

Ужасное состояние многоквартирных домов в Украине является следствием рациональной политики моноплистов, которым выгодны чудовищные энергопотери в ЖКХ. Почему Украина не осуществляет цивилизованную жилищную реформу? Ведь есть много примеров других стран, где реформа жилья стала драйвером экономики. Почему в Украине государство не выделяет деньги на модернизацию домов?

Об этом новая беседа Юрия Романенко с Олегом Попенко - главой Союза потребителей коммунальных услуг.

Друзья! Всем привет, серферы, бездельники, девианты. Мы продолжаем разговоры на животрепещущие темы. Сегодня впервые у меня

Да. Впервые.

Олег Попенко. Привет!

Привет!

Мы поговорим о состоянии жилищного фонда в Украине. Потому что это касается всех нас. Вскользь, так или иначе, мы эту тему во многих беседах затрагиваем. Но, вот Олег может профессионально об этой теме говорить. Не знаю, сколько ты уже лет вовлечен

Много на самом деле лет вовлечен. Если брать то, что я даже будучи ребенком жил в кооперативном доме. То есть, мои родители в отличие от миллионов советских граждан, квартиру не получили от государства, а покупали, 1976 года. Потому я знаю, что такое собственность, и каким путем это дается. Как там: родители мои учителя и выплачивают. Я, начиная лет с 7-8, знаю, что такое собственность квартиры, что такое реально многоквартирный дом в собственности.

Что сегодня с жилищным фондом в Украине? В чем главная проблема наша? Я вот ездил в свой родной город на Харьковщине, и это гнетущее впечатление составляет. Потому что город, построенный в конце 60-х годов, застроенный хрущевками и панельками, сегодня выглядит, как "город призрак", который постепенно разваливается. Потому что люди живут в каких-то трущобах.

Смотришь, там общежитие какое-то, которое рядом с нашим было. Вроде там уже ничего нет (выбитые стекла), а потом хоп, там человек, оказывается, живет. И в таких условиях очень много людей живет. Когда ездишь по Украине, то в глаза кидается, провинции это особенно касается. Хотя в Киеве такие дома тоже можно найти, но в провинции это сплошь и рядом. И, кажется, что для таких городов решения нет.

Начнем с основы. Сколько у нас домов? На самом дел, точно никто не знает. В последний раз считали количество многоквартирных домов в 2011-2012 году. На тот момент было около 230 тыс. домов. Сегодня Минрегион не считает, но говорить о 180 тыс. домов в Украине многоквартирных. Многоквартирным считается дом, где есть не меньше чем 4 квартиры.

Что же с этими домами произошло?

Они остались в Крыму, в Донецкой, Луганской области, на оккупированной территории.

Второе – сантехническое состояние. То, о чем ты говоришь. На сегодня порядка 85% домов (это около 146 тыс.) требуют немедленного капитального ремонта. Это дома, которые исчерпали свой технический ресурс. Это о состоянии.

Для того, чтобы вот это все модернизировать, необходимо порядка 105-107 млрд долларов. Вот полностью модернизация. Что подразумевается под модернизацией или реновацией? Это продление срока эксплуатации дома на следующие 25 или 50 лет. Вот нужны такие деньги.

На сегодня жилищная стратегия оформлена государством таким путем, что проблема дома – это проблема людей, которые в них живут. Фактически проблема капитальных ремонтов перекинута на людей, которых неожиданно для них самых сделали совладельцами. То есть, мы все является не только владельцами квартиры, а и совладельцами дома.

В рамках ОСББ?

Не только. Не имеет значения ОСББ или нет. Любой человек владеющий квартирой - совладелец дома. У нас сейчас 36 тыс. ОСББ, 108, где-то 144 тыс. домов не созданы ОСББ, но люди там тоже являются совладельцами этого дома.

Так вот, большинство из них понятия не имеют, что они совладельцы. Что места общего пользования – это их собственность. Что подвалы – это их собственность, которые у них давним давно поотжимали.

Но, для того, чтобы понять, что происходило в Украине, нужно вернуться в 1992 год. Потому что, когда я смотрю на реформы в Армении, в Молдавии (наши соседи), у них все это давним давно решено. У них созданы кондоминиумы, выделана земля, у них человек собственник. Да, дом убитый. Но, он, по крайней мере, знает, что у него есть земля, что он за это все отвечает, есть кредиты. В Украине ничего этого нет. Хотя мы говорим о реформе (и там жилищной стратегии) в жилом фонде уже много-много лет.

Начинаем с 1992 года. В 1992 году первое, что сделали, решили перекинуть весь жилой фонд на людей. Сказали - это ваше. Бесплатная приватизация. И все получили квартиры в собственность.

Они сделали одну главную ошибку, ту, которую, например, не сделали поляки. Поляки, отдавая жилье в собственность, заставили каждого заплатить небольшую долю - 5-10%. Человек вот здесь должен стать собственником. Он должен заплатить. Ему дали на шару. Как мы понимаем, все, что дается бесплатно туда же и уходит.

То есть, человек получив жилье, по документам переоформив его… Кстати, находятся индивидуумы до сих (их достаточно много), которые до сих пор не переоформили. Уже 30 лет независимости, а они до сих пор не переоформили, имея возможность. Это о собственниках. 30 лет, а он приходит, переоформляет комнату в общежитии.

Первая главная ошибка – люди не стали собственниками, потому что они не заплатили. Это огромная проблема, которую никто даже не пробовал решить в процессе. А потом пошло, как "снежный ком".

Следующий этап. Есть платежка, которую платят люди. Мы платим, за тепло, за воду, за обслуживание дома. Украина - единственная страна в мире, где не платят за капитальный ремонт. Мы, как собственники дома, не платим плату на капитальный ремонт.

Какому-то умному человеку в 1997 году пришло решение: давайте исключим это из платежки. Логики никакой нет. Мне пробовали доказать, что исключили, потому что инфляция съедала деньги, это полное вранье. Потому что в 1997 году никакой инфляции не было, а уже была нормальная гривна по 2, потом она была по 5, и можно было накоплять по копеечки по две. Только нужно было внести эти все изменения. Но, этот пункт исключили. И одновременно с этим решили создавать ОСББ. В 1997 году появились первые "паростки". Но, опять же, сделали настолько ее коряво. Самый простой пример, почему коряво, потому что, чтобы создать ОСББ в доме, в 1997 году нужно было собрать 100% голосов.

Нереально.

Все. Соответственно, если дом строился с нуля, и это было предприятие, подчеркиваю, тогда это было возможно. То есть, люди сами скидывались, оно как-то строилось. Они тогда все друг друга знали, могли объединиться. Так же тогда создавались кооперативы. Процесс двигался. Но, начиная с конца 90-х по 2000 года, ничего не делалось. Была какая-то борьба. Все это время коммунальные власти, органы местного самоуправления, мэрии, все, воровали все, что можно из жилого фонда. Подвалы, чердаки, места общего пользования, колясочные, крыши. Все воровалось. В размерах Украины — это, наверное, 10 млн квадратных метров, которые были у людей украдены. Так, как это является собственностью людей.

И в Польше (я, почему сравниваю с ней), поляки имели такую же проблему, как у нас с количеством собственников жилья под 100%. Но, они ее буквально за 4-5 лет полностью решили. То есть, у них каждый шаг был абсолютно грамотно продуманным. Вот это все жилье было компенсатором на капитальный ремонт.

То есть, условно, человек не скидывался. Сдавал помещение в аренду, получал деньги, как-то собирали и что-то запускали, и плюс давало государство. У нас это все отобрали. Как ты видишь, можно выйти посмотреть, все первые этажи уже давно в частной собственности, кем-то выкуплены или принадлежать коммунальной собственности.

Это мы, скажем, катимся по наклонной. Человек не собирает деньги на капремонт, у него нет компенсаторов, он платит не высокие тарифы. Он не стал собственником, и мы получаем 2014-2015 год. Нам говорят: "Будет новая реформа, все люди в Украине получат возможность стать собственниками заново". Пожалуйста, все мы собственники, хорошо.

Так, а вернемся к тому, какие мы собственники? Что у нас есть? Ни у тебя, ни у меня, как у собственника квартиры нет записи, что мы есть "співвласником спільної сумісної власності в відсотках володіння будинком з виділеною в натурі часткою земельної ділянки". Как у каждого записано в документах. У нас нигде даже этого документа нет. У нас нет ничего. У нас записано, нарисовано, что мы владеем квадратными метрами квартиры.

Это первое, что должны были сделать реформаторы в 2015 году. Всей Украине переделать документы. Всей полностью. Всей стране. Чтоб человек пришел и получил, как в 1992 году документ, що "він володіє квартирою" и сейчас он должен был получить документ, что он владеет "спільною сумісною власністю і часткою земельної ділянки".

Но, земельну ділянку никто не даст, затройщики всегда будут против. Особенно, Киев, Львов. Тут на Печерське земельна ділянка стоит как 10 или 100 квартир. Понятно, что это заблокировали. А почему не дали спільну сумісну власність, мне не понятно. Никакой логики в этом нет.

Почему не сделать человека собственником? Он же должен получить документ, но он не понимает. Я как бы грешу на то, что Алена Бабак (она была двигателем этой реформы), у нее была идея 100% ОСББ. Это абсолютно нереально. Почему? По природе человек не может быть 100% собственником. Кто-то плотнит, кто-то столяр, кто-то как ты, беседует, блогер. Ты разбираешься, анализируешь, кто-то снимает на видео. Человек не может быть 100%.

Во всем мире (Германия, США), у них всего объединилось людей, имеющих квартиры в единое (кооператив или кондоминиум) около 12-14%. А Бабак говорила: "я хочу 100% ОСББизацию провести".

Это невозможно. Природа человека, он не может быть собственником. Он не может отвечать. У одного хорошая машина, а у другого – убитая. И мы возвращаемся к тому, что 2015 год - это был водоразделом, когда можно было провести нормальную реформу, взяв бы за пример, хотя бы ту Польшу. Нам бы хватило этих 6-7 лет, чтобы полностью изменить. Но мы пошли абсолютно в другую сторону, полностью. Опять же, я возвращаюсь все время к вопросу, почему? Почему в Польше делали правильно?

Какие мотивы? Ключевой вопрос и на кого?

Я вижу мотив (почему-то для себя я так вижу), что реально никому эта жилищная реформа здесь не нужна. Здесь не нужен ответственный собственник. Даже те, кто создали ОСББ не получают от государства поддержки. Но, если бы у нас хотели создать ответственного собственника, они бы сделали как в Польше, в Венгрии, Чехии, в любой стране.

В Италии до сих пор существует помощь владельцам многоквартирных домов. Они владеют, и им дают деньги. 1-3%, плюс грант от местной власти. Человек берет кредит под 1-3%, модернизирует дом, уменьшает потери.

У нас потери в многоквартирном фонде доходят в некоторых случаях на тепло 40-50%. То есть, мы греем атмосферу. А это никому не нужно в Украине.

Это выгодно. Ты продашь объемы газа, тепла, электричества.

Конечно. Абсолютно верно. Никому не выгодно. И потому даже законы: закон про ЖКП 2017 год, закон "про комерційний облік" и подзаконные акты, написанные таким же путем. Они написанные не в интересах совладельца, а написанные в интересах монополиста. Самый простой пример, узлы учета в многоквартирном доме принадлежат, как всегда людям, которые никогда в них не разберутся. Которые никогда в них не поймут.

Мы ж не ходим в магазин с собственными весами, и не приезжаем на заправку заправить бензин и у нас колонка на прицепе со шлангом. Это принадлежит человеку, он отвечает за поверку.

А у нас стоит учет в многоквартирном доме? Не поверил – в два раза больше. Забыл поверить. Не поверил лічильник – в два раза больше. Забыл подать показания - в два раза больше. Любой просчет, он в пользу монополиста. Таким путем людей заставляют не быть собственниками. У человека теряется абсолютный интерес.

У него денег нет, документов нет, законов под него нет, подзаконных актов, нет. У него ничего нет. У него есть квартира, за которую он держится и все. И вот это все, мне кажется, для того, чтобы создать или продолжить, наверное, как можно дольше существования "люмпен-пролетариата".

Я думаю, что они даже не думают этими категориями. Они думаю о том, как получать максимальную выгоду за счет постоянной поддержки монополий, а это уже следствие. "Люмпен-пролетариата" - это уже следствие. Потому что человек, которого постоянно, как "волка" со всех сторон загоняют вот такими условиями, выкачивая последнее из его кармана, как он подымется на какой-то более другой уровень. Нет.

По сути, через квартиру их сделали "рабами" монополистов. Нас сделали рабами монополистов. И теперь они дальше эту систему поддерживают в таком равновесии. Я делаю вывод из твоих слов.

Это как процесс. Тут же еще есть дополнительные факторы, которые в процессе. Когда я разбирал жилищную реформу в другой стране, когда смотрел, как это происходит… В России существуют специальные фонды на капремонт, специальные компании, выделяется из местного бюджета, из государственного. Вроде бы, там тоже людей нужно загонять в "рабство". Там тот же принцип, как и у нас. Как бы, не говорили, что "Россия далеко, Украина близко". Но там делается наоборот.

Там миллиарды рублей осваивается на капитальных ремонтах из жилого фонда по всей России. Сотни миллиардов, наверное, осваивается. У нас ничего не дают. У нас есть фонды энергоэффективности, тот самый простой пример. Вроде бы как идея правильная

3 млрд грн в год.

Да. Это выделяют. Но в прошлом году не дали, так как ковид. Сейчас опять обещают. 200 млн дала Германия. В бюджет фонда энергоэффективности 20 млн в год. За два года 10 объектов. Несколько десятков в рассмотрении второй год или третий. В рассмотрении документы. Но, тут самое главное процедура. Они говорят: "Мы таким путем боремся с коррупцией по процедуре".

Я тебе сейчас расскажу процедуру. У человека нет денег, мы понимаем, что большинство людей нищие. Для модернизации дома, человеку, который владеет квартирой 50 метров квадратных нужно найти 10 тыс. долларов. Понятно, что денег таких у нас физически нет. Особенно, когда мы говорим за провинцию, там, в принципе их нет. Здесь у них квартира, они могут ее продать. У них и так заберут все. Но провинция вся лежит.

Нужно найти 10 тыс. долларов, у меня их нет. Но, по принципу, как это было в той же Польше, у них деньги на фонд энергоэффективности выделило государство. Государство через управителей управляющих компаний модернизировало жилой фонд, уменьшили потребление в жилом доме и за счет разницы, которая возникла при уменьшении, она была компенсатором выплат за модернизацию дома.

То есть, государство дало денег, человек модернизировав, сэкономил, и с сэкономленного, заплатил. В Украине все наоборот. ОСББ должно найти полную сумму на модернизацию дома: миллион, два, три, пять, десять. Если нет, то должен взять кредит, но в той же Польше кредит был 1-3%. У нас минимум 14%. Потом ОСББ должно (почему я сказал Польша управитель, сейчас важно, объясню, почему) найти компанию, которая выполнит эти работы. Модернизирует дом. Потому взять акты, проверить. Но, по ОСББ ты, я, живем, мы не разбираемся в сметах. Это надо найти сметчика, который посмотрит, оценит качество. Если кто-то, что-то левое сделал, мы ж не разберемся. Я, ты – мы не строители.

Это ж мы должны заплатить сметчику.

Заплатить, сами во всем разобраться. Потом взять документы, проверить, все нормально и отвезти в фонд энергоэффективности. Они должны будут проверить, и может быть тогда, нам что-то компенсируют.

Последний случай. В фонде проверку сделали, нашли нарушения на 1,5 млн грн. На десяти объектах, или на полмиллиона или 1,5 нарушений. Как можно было на 10 объектах что-то найти, я не понимаю. То есть, процедура сделана таким путем, чтобы никогда не модернизировать фонд. С такими темпами как они делают. Кстати, бывшая глава фонда обещала в 2022 году 3 тыс. домов пройдет модернизацию дома. Сегодня 10. На следующий год от силы 20 будет, и то я очень сильно сомневаюсь.

Процедура продумана настолько тупая, что человек никогда ей не воспользуется. А 20 млн грн стабильно бюджет фонда энергоэффективности. Почему я сказал там управители?

Так почему 20 млн? 3 млрд грн было.

20 млн у них бюджет – зарплаты, рекламы и все остальное. А так им выделяют, эти деньги лежат. Они лежат, ждут, а 20 млн каждый год капает на зарплаты. А заплаты, там, кстати, неплохие. Я смотрел по конкурсу, минимальная зарплата директора фонда энергоэффективности – 96 тыс. грн.

Отлично.

Да. Я кстати, хочу подаваться. Завтра пойду, подамся. У меня все есть: 3 высших образования, MBA, как они требуют. Я не понимаю, зачем там MBA, но то такое дело…..

Почему я сказал за управителя? Тут важно понять, управитель, многоквартирный дом – это очень сложная конструкция. Это и тепло и сама строительная часть, и электрика, и вода, и канализация, и все остальное. В этом нужно разбираться.

В Польше одновременно с тем, что пошла приватизация дома, начали создавать класс управителей. У нас управители начали появляться, первые курсы управителей появились в 2018 году. Я, кстати, получил тоже корочку управителя. Но, у нас это 72 часа. В Польше это 400 часов, в Испании 1,5 года.

Это полноценный курс.

Да. Полноценное фактически образование. Потому что в Польше, например, учат актерскому искусству, чтобы человек умел общаться с соседями. Потому что у нас куча неадекватных. Я, наверное, 100 встреч с людьми провел в каждом жилом доме и видел эту неадекватность. С людьми нужно уметь общаться, подходить, с каждым поговорить, уметь терпеть их. Это есть управитель. Он профессионально управляет домом.

А у нас? Какой-нибудь военный пенсионер, какая-то женщина, потому что оно никому на хр*н не надо. Я имею в виду этот жилой дом. Нашла: "давайте я буду в ОСББ". У меня то же самое. У меня в ОСББ женщина, но благо, мы ей все помогаем, у нас маленький дом, 48 квартир, мы как-то все вместе. А в доме, где 500 квартир, там же война.

Потому что там, во-первых, оборот в доме по полмиллиона может быть в месяц. Там идет война за деньги. И домом никто не управляет. У нас не создали профессиональных управителей, которые реально могут управлять. Вот то, что сделала Польша. Деньги выделялись управителям, они провели модернизации, человек не принимает в этом никакого участия. Он делегирует полномочия. А у нас ничего этого нет.

У нас есть 600 управителей. Это, как во время Великой отечественной войны были курсы летчиков, взлет-посадка. Взлетел, сел, значит, можешь летать. То же самое. Взялся за гуж, все тяни этот ОСББ, пока ты не умрешь.

Самый великовозрастный глава ОСББ, которого я встречал – в Голосеевском районе женщина, 84 года. Она же глава ОСН. Это я такую картину мрачную немного написал по поводу жилого фонда и отсутствия, какой либо стратегии.

Что, как вывод? Ты кстати, правильно сказал вот эту вещь о том, что может, это реальная экономия. На сегодня жилой фонд потребляет около 7,6 млрд кубов газа через тепло. Просто выделив из бюджета на первом этапе, хотя бы 500 млрд грн, в рамках Украины для жилого фонда растянув его на 5 лет под 10 млрд, это в принципе не так много. Мы можем вот эти 2 млрд кубов газа убрать. Мы можем их просто перенести. То есть, энергоэффективные мероприятия, которые позволять нам уменьшить объем газа, который будут потреблять.

Но, вопрос в том, нужно ли это нам? Готово ли государство дать Нафтогазу, они ж зарабатывают на этом все. На тех потерях Нафтогаза до жилого фонда, там такие потери, что на нем зарабатывают все троекратно, четверократно. А если говорить о Нафтогазе, там вообще 700%

У меня будет эфир на следующей неделе, может быть завтра, где вообще разберутся реальные потери, сколько мы реально потребляем и сколько реально рисуется. Там человек очень хорошо подготовился.

Тут цифра очень простая. Есть 7,6 индивидуальный тепловой пункт с погодным регулированием. Я объехал по Киеву более 100 домов, зашел в каждый индивидуальный тепловой пункт, который был установлен и я посмотрел. У меня есть полностью анализ по всему Киеву. От 25 до 40% чистая экономия, установка индивидуального теплового пункта. Стоимость ИТП для шестиподъездного 100-квартирного дома около 650-700 тыс. грн с погодным регулированием. Все. Окупаемость проекта где-то 2-3 года в зависимости от дома. Потому, как дома очень разные, и потери разные. Это самый элементарный путь.

Фонд энергоэффективности, не надо ничего выдумывать, никакие пакеты "А", "Б". Дайте управителям возможность, он должен подписать с жильцами. Дайте им возможность покупать ИТП, устанавливать, и снижать зарплаты. И тогда можно реализовать то, что обещал Зеленский. Ведь это же элементарно.

Возьми, 1-4 этап и на выходе получишь платежку минус 40% и все обещания политические. И важно, кстати, о реформах ЖКХ, если говорить в комплексе, с чего начинались они во всем мире, и как оно у нас. У нас сначала подняли тарифы при Порошенко, не 75%, а 100%, при Гройсмане, мол, это заставит людей заниматься энергоэффективностью.

Но, оно не могло их физически заставить, так как у них не было денег. А денег дали "теплые кредиты" – 450 млн. Я посчитал тогда, в программе "теплые кредиты" взяло всего 2,6% людей от нуждающихся. При этом срок реализации всей модернизации всего жилого фонда около 200 лет (217 лет, по-моему). То есть, некоторые дома уже по четыре раза должны были заново пройти реновацию. Это, чтобы понимать о той политике, что проводилась.

Но, важно понять, как правильно это делать. Франция (в 50-тые года они уже тогда занимались модернизацией жилого фонда), что сначала сделали? Дали возможность модернизировать дом, а потом повышали тарифы. То есть, сначала модернизация, уменьшения затрат, потребления, а потом высокие тарифы.

Великобритания, 60-тые года, реформа водоканала. У них водоканалы были в каждом городке и очень высокие затраты. Они объединили их на уровне графств, уменьшив затраты на уровне графств. То есть, они добились уменьшения затрат себестоимости, в том числе, и на водоканал, на все услуги. И только потом подняли тариф. Потому что тогда оно не скажется. То есть, человек не стал больше платить при росте тарифов.

То же самое Германия. Она вообще полностью так шла. 70-тые годы, Восточная Германия – 90-тые годы. Реформа, например, переработки твердых бытовых отходов. Они сначала создали условия для того, чтобы компенсировать высокие затраты на тариф, потому что переработка твердых бытовых отходов в среднем выходила на семью до 50 евро.

В том же Мюнхене, я был 2 года назад, переработка твердых бытовых отходов, это в среднем на семью из 3 человек – 10-12 евро. Но, та вторая часть компенсируется за счет правильных законов, коммунальной собственности, инфраструктуры, того, что человек сортирует сам. Это все элементы жилищной стратегии.

Водоканалы напрямую завязаны, сколько потерь в жилом доме, тепловики завязаны, сколько здесь потерь. То же самое и с переработкой бытовых отходов, все завязано. Пока мы не развяжем этот "гордиев узел" в жилом фонде (если будет желание у людей), то у нас и дальше все будет так происходить.

А что, касаемо небольших средних городов, там это все будет глубоко-глубоко умирать. Потому, как там нет денег ни у людей, ни у власти. Там нет рабочих мест, заводов. Ничего. Там пустота. И люди живут только потому, что привязаны к квартире.

Так это то, о чем я говорю. По сути, "рабы" квартир. Монополисты сделали "рабами" квартир. И пока они могут за эти квартиры держаться.

Пока будет монополист в городе, который готов продавать тепло, будет как-то договариваться с Нефтегазом, продавать, это будет. Как только тепло уходит, сразу и люди уходят из города.

Заканчивать будем. Потому что пришел Бизяев и "слезно" просит, чтобы мы закончили. Я думаю, что это не последняя беседа. Потому что очень интересно.

На самом деле мы еще затронули только верхушку. Потому что здесь вокруг жилого фонда мы можем "танцевать", не то, что "танцевать", разбирать. Он состоит из таких деталей, что чем глубже в него погружаешься, тем больше видишь проблем, которые не решены, в принципе, они требуют решения.

Спасибо! Очень интересно и продолжим.

Договорились. Спасибо!

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Рекомендуем по теме неэффективности ЖКХ беседу Юрия Романенко с Владимиром Майстришиным. Стенограмма беседы здесь.