Нардепы законом о запрете «оценочных площадок Яценко» могут ограбить граждан на 20%

Одобрение со второй попытки парламентским комитетом Гетманцева доработанного законопроекта №2047-Д выявило недопонимание «Слугами народа» всей сложности сложившейся сегодня ситуации с налогообложением сделок с недвижимостью в стране.

Чем важен для простых украинцев законопроект об оценке недвижимости

Скандал среди ЗЕ-членов парламентского комитета по финансам, налоговой и таможенной политики из-за различия позиций в отношение законопроектов №2047 и №2047-1, призванных ликвидировать/оставить очередную коррупционную схему отца «тендерной мафии» заставляет более основательно и профессионально проанализировать проблемы независимой оценки в целях налогообложения при регистрации нотариусами сделок купли-продажи недвижимости.

Эта тема злободневна не столько по причине того, что «Слуги народа» обвинили друг друга в получение взяток и посему решили померяться «полиграфами», сколько потому, что, во-первых, она касается практически каждого юридически дееспособного гражданина Украины, который раньше или позже может столкнуться с куплей, продажей, меной, наследованием или дарением недвижимости.

Во-вторых, депутаты, политики и журналисты внесли в её рассмотрение много дилетантизма и публичной несуразицы, которые ошибочно возникли у них из-за умышленного искажения организаторами «оценочной аферы» понятий в п. 172.3 ст. 172 Налогового Кодекса и принятых в её развитие ряда нормативных документов. Дело в том, что в них «Модуль автоматической проверки показателей отчётов по оценке недвижимости» (формулировка НК) как составная часть «Единой базы данных отчётов об оценке» Фонда госимущества именуется средством для электронного определения стоимости объекта налогообложения.

Хотя в п. 1 базового для «схемы Яценко» приказа ФГИУ № 962 от 18.07.2018 г. говорится о введении в эксплуатацию Единой базы данных отчётов об оценке с Модулем определения СТОИМОСТИ ПОДОБНОГО ОБЪЕКТА оценки имущества. Иными словами, уже из этого определения становится ясно, что Модуль лишь ищет в Единой базе данных похожие по параметрам аналоги объекта и сравнивает с ними стоимость нового вносимого в неё дома/здания/сооружения/квартиры/ помещения/их части. Если они значительно ниже ценовых параметров уже имеющихся объектов, то отвергаются Модулем, и им высвечивается минимальная налогооблагаемая стоимость ПОДОБНОГО объекта. Это, с одной стороны. С другой, — не разобравшиеся в проблеме 11 народных депутатов «Слуги народа», которые выступили сторонниками законопроекта №1047-1, с подачи Яценко или его «агентов» почему-то решили, что сами «электронные площадки» проводят расчёты по оценке домов, зданий, сооружений, квартир, помещений и их частей.

В-третьих, вопрос о коррумпированности украинских «независимых оценщиков», в котором их вполне обоснованно обвинили как минимум 11 народных депутатов «Слуги народа», не проголосовавшие за утверждение парламентским комитетом законопроекта №2047, непосредственно связан с анонсированным новой властью открытием рынка земли (соответственно и её оценкой), и распродажей стратегических государственных предприятий.

И в-четвёртых, предлагаемая нардепами новая модель «налоговой оценки» в законопроекте №2047-Д не учитывает все нюансы украинских реалий этой проблемы.

Роль и место независимых оценщиков в украинской квазирыночной экономике

Профессионально проанализировать сложившуюся ситуацию с «электронными майданчиками» Антона Яценко автору статьи позволяет 17 летний опыт менеджерской работы в сфере оценки в качестве директора консалтинговой фирмы и сотрудника Фонда госимущества, участие в написание и издание 4-х научных монографий и методических пособий по экспертной оценке, которые имеются во всех центральных, Вузовских и областных библиотеках.

О способности автора объективно, невзирая на «старые связи», подойти к рассмотрению проблемы нахождения оптимальной для Украины модели оценки недвижимости в целях налогообложения, говорят мои статьи, в которых была критически определена роль независимых оценщиков в коррупционных приватизационных сделках украинских и российских олигархов. Одна из них, опубликованная ещё в июле 2012 года на «Экономической правде», называется  «Как оценочная деятельность стала проституцией» (другие см. тут, тут, тут и тут).

Чтобы понять роль «независимых оценщиков» в Украине нужно признать ту реальность, что за годы Независимости у нас сформировалась не рыночная, а квазирыночная экономика, которая основана не на конкуренции, а на коррупционно-олигархическом консенсусе антинародной власти и крупного капитала. Из этого вытекает следующее: в нормально функционирующих рыночных экономиках развитых западных стран оценщики выполняют только специальные работы: оценивают корабли, самолёты, сложную технику, нематериальные активы. Оценку бизнеса, акционерного капитала и всех его производных осуществляют аудиторские компании на основе официально публикуемой компаниями отчётности в СМИ.

Так как у нас значительная часть бизнеса находится в тени, и, соответственно, финансовая и бухгалтерская отчётность не отражает реального состояния предприятия или компании, а фондовый рынок уже 25 лет находится в зародышном состоянии (считай отсутствует), украинские оценщики стали оценивать всё. Нравится это кому-либо или нет, но они стали неотъемлемой частью отечественной квазирыночной экономики.  Соответственно все теневые и коррупционные извращения искривлённых экономических отношений в Украине в полной мере отражаются как в работе самих оценщиков, так и в «продукте» их деятельности.

Наиболее наглядно это проявилось в начатой с конца 1990-х годов массовой приватизации крупных госпредприятий. Например, компании «Увекон» и «Международная консалтинговая компания — оценка» Владимира Шалаева и Елены Коваль оценили для двух конкурсов (май и август 2003 года) 25%-е пакеты акций Никопольского завода ферросплавов по 205 млн гривен. В то же время Игорь Коломойский, компании которого, путём выписывания ФГИУ условий под заранее известного победителя – консорциума «Приднепровье» зятя тогдашнего президента Виктора Пинчука, отсекли от участия в приватизационном тендере, публично заявлял, что готов заплатить за каждый пакет по 550 млн гривен. А ведь Коваль и Шалаев в то время занимали должности председателя и заместителя председателя «Украинского общества оценщиков», то есть были маститыми специалистами. Более того, они являлись одними из основателей оценочной деятельности в начале 1990-х годов.

Можно приводить ещё примеры коррумпированных оценок предприятий государственного холдинга «Укррудпром», 10-ть ГОКов и комбинатов  которого по пролоббированному олигархами  специальному закону суммарно оценили и продали в 2004 году за $500 млн., тогда как по прикидкам специалистов их реальная стоимость на то время  составляла порядка $50 млрд (результаты их производственной деятельности в последующие 15 лет это подтвердили). Да и практически все приватизированные облэнерго, предприятия металлургической, химической, машино-и приборостроительной отраслей, государственные авиакомпании, «Укртелеком», и т.д. были с большим занижением оценены и проданы. Соответственно, собственники оценочных фирм, которые производили расчёты стоимости этих госпредприятий получили большие «левые» вознаграждения.

Вся эта коррупционно-извращённая схема закономерно  проецировалась с вершины «оценочной пирамиды» (расчётов «рыночной стоимости» крупных заводов и фабрик) на её основание – оценку мелких предприятий, фирм, зданий, сооружений, движимого имущества (автотранспорта, кораблей, самолётов), оборудования. Но данный факт абсолютно не означает, что «независимых оценщиков» необходимо ликвидировать как профессию, как класс. Это было бы то же самое что ликвидировать в Украине институт аудиторов, риелторов или адвокатов. Оценщики, как и все они — плод и неотъемлемая составляющая квазирыночных отношений в Украине, их феодально-олигархического характера. Первопричина искривлений деятельности оценщиков – возникновение за годы Независимости параллельно с органами публичной власти «глубинного государства», в котором благодаря коррупционной спайке переплелись интересы бизнеса, госчиновничества и обслуживающих их схемы в том или ином спектре экономических и бюрократических отношений корпораций профессионалов.

Налоговая оценка до 2012 года как негласный договор-компромисс народа и власти

Но возвратимся к проблемам налоговой оценки в Украине. В 2000-е годы в результате функционирования квазирыночной экономики в стране сформировалась такая себе коррупционно-договорная система оценки в целях налогообложения при сделках с недвижимостью. Риелторы, нотариусы и застройщики обзавелись прикормленными «независимыми оценщиками», которые за комиссионные для поставщиков клиентов (до 10%) и дополнительную мзду от заказчиков их работы (от 5% до 30%) занижали стоимость квартир, помещений, домов, зданий, сооружений, что, естественно, приводило к недоплате налогов в Госбюджет.  А чего еще было ожидать, если граждане при сделках с недвижимостью платили не только налог, но и оплачивали услугу по определению размера этого самого налога.

Как правило, оценкой квартир, домов, зданий, сооружений, помещений для налогообложения занимались или начинающие оценщики, или маленькие экспертные фирмы в областных и районных центрах, где для них было мало другой работы. Маститые компании, которые зашли на этот рынок с конца 1990-х и имели хорошие корпоративные заказы по крупным объектам благодаря налаженным ранее отношениям со средним и крупным бизнесом, проводили налоговые оценки недвижимости исключительно для своих.

Кстати, в США и других развитых странах Запада оценщики недвижимости также являются «низшей кастой» среди специалистов своего профиля.

Чиновники Налоговой администрации и Фонда госимущества, который является главным органом регулирования оценочной деятельности в Украине, хорошо были осведомлены о сложившейся в налоговой оценке недвижимости ситуации.  Первая из них долгое время закрывала глаза на эту проблему, так как не могла (да и не может до сих пор) справиться с уклонением от налогов крупного и среднего бизнеса. Что уж говорить об установление контроля над сотнями тысяч совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. То есть это был определённый негласный консенсус власти с народом.

Фонд госимущества же постоянно пытался усовершенствовать деятельность подконтрольных ему оценщиков. Он неоднократно обновлял программы обучения, ужесточал требования к учебным центрам и условиям приёма экзаменов для желающих стать оценщиками, вводил годичную стажировку для «новичков» и обязательное прохождение курсов повышения квалификации для опытных специалистов раз в 2 года, усовершенствовал систему мониторинга отчётов по оценке недвижимости, лишал лицензии недобросовестных экспертов. Однако все данные меры не принесли ожидаемого положительного эффекта. И это закономерно.

С одной стороны, системные косяки оценщиков, как мы уже писали, обусловлены квазирыночностью украинской экономики, их вмонтированностью в коррупционную спайку бизнеса и чиновничества. А с другой стороны, начинающие и «не раскрученные» оценщики, смотрят на своих маститых коллег по цеху, которые зарабатывают на заказах олигархов «по взрослому» (причём при активном участие руководства Фонда госимущества и органов приватизации), как на пример для подражания. Здесь действует логика здравого смысла: почему им по крупному можно, а нам по мелочам нет?

Первая оценочная схема Яценко

Сложившейся ситуацией в налоговой оценке недвижимости не преминул воспользоваться новоявленный украинский «Остап Бендер» Антон Яценко, который был помощником Николая Азарова в его бытность первым вице-премьером (2003-2004 гг.). Помимо первого своего «изобретения», а именно, «Тендерной палаты», которая просуществовала с 2005 по 2008 год, и была со скандалом ликвидирована, Яценко так вошёл в раж, что сумел организовать ещё несколько подобных электронных схем, чуть меньше калибром. В 2009 году он пропихнул «Оператора электронной регистрации и отчётности» ГНАУ, в 2010 году — «Органа обжалования тендерных нарушений при Минэкономики» и «Информационной системы по формализации собственности в Украине» при Минюсте, в 2011 году — «Национального оператора азартных игр» при Госфинмониторинге. Хотя в конечном счёте они все под давлением общественности и оппозиционных депутатов были или не введены в действие или отменены, в 2012 году Яценко положил взгляд на налоговую оценку недвижимости.

Стартом новой схемы по его монополизации стало принятие Налогового кодекса в декабре 2010 года. В его статье 172.3 было записано: «Доход от продажи объектов недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно закону». В статье 5 закона «О Фонде госимущества», принятом в декабре 2011 года, оценочная деятельность для целей налогообложения была признана исключительным видом деятельности.

Во исполнение закона «О ФГИУ» в апреле 2012 года Фонд издал приказы, которыми ввёл особую систему оценки объектов для налогообложения. Менее чем за месяц после их принятия ФГИУ отобрал 12 фирм, которые поделили между собой оценку объектов для налогообложения. Причём изначально многочисленные факты указывали на то, что эти компании находятся в тесных учредительских и договорных отношениях, и были связаны с Антоном Яценко.

Сразу же после вступления приказов Фонда в действие по неизвестным принципам были отобраны 40 оценщиков, как говорится «с улицы», для семидневного обучения в Научно-исследовательском экономическом институте Министерства экономики, который ранее никогда не проводил курсы для обучения оценщиков. При этом 9 тысяч работающих в отрасли специалистов, по сути, были оставлены не у дел.

Расценки на услуги оценки для целей налогообложения 12-ю  фирмами сразу выросли в 3 раза, с 300-400 гривен (в зависимости от населённого пункта) до 1200-1500 гривен. Разразился скандал, который вышел на уровень премьер-министра Азарова. Чтобы как-то его погасить специально созданная рабочая группа при Минюсте обязала Фонд госимущества увеличить количество допущенных до налоговой оценки фирм до 200. Такая показушная «либерализация» не обманула общественность. Выяснилось, что отец «тендерной мафии» в срочном порядке зарегистрировал во всех областях Украины примерно такое же количество оценочных фирм. Начались уличные протесты оценщиков перед Кабмином. Тогда количество фирм для оценки в целях налогообложения увеличили до 500-та субъектов. Но окончательно первую оценочную схему Яценко ликвидировали лишь после Революции Достоинства в мае 2014 года.  Расценки на услуги оценки в целях налогообложения сразу снизились до 250-300 гривен.

Деятельность Фонда госимущества по созданию базы стоимости объектов недвижимости

После этого Фонд госимущества перешёл к контролю качества оценок для налогообложения сделок с недвижимостью «в ручном режиме». Дело в том, что с 1995 года в ФГИУ начали на основе отчётов по оценке объектов малой приватизации создавать базу данных стоимости зданий, сооружений, помещений и домов. В 1996 году автор статьи в качестве директора консалтинговой компании «Легалис-эксперт» совместно с сотрудниками Фонда обобщил эту информацию и издал за свои деньги «Довідник про аналоги продажу будівель і споруд під час приватизації в Україні. Частина 1».

Через 2 года в связи с изменениями цен на рынке недвижимости была подготовлена и издана брошюра с корректирующими коэффициентами «Довідника…». В свою очередь Фонд госимущества продолжал наполнять свою базу данных.  Для унификации этого процесса в конце 1990-х ФГИУ обязал всех оценщиков в дополнение к основному отчёту делать на 1-й страничке «Сертификат оценки объекта», который содержал краткую информацию об его характеристиках и стоимостных параметрах. На их основе была сформирована «Единая база данных об отчётах оценки».

С 2012 года, когда Фонд госимущества начал по распоряжению Кабинета Министров предметно заниматься налоговой оценкой, «Единая база…» ФГИУ начала наполняться данными о стоимости квартир, домов, зданий, сооружений и помещений при совершении сделок купли-продажи на вторичном рынке.  После отмены в мае 2014 года «первой оценочной схемы Яценко», Фондом был создан реестр фирм и СПД, которые в добровольно-заявительном порядке пожелали проводить оценку недвижимости для целей налогообложения.

Согласно постановления Кабинета Министров Украины №358 от 14.09.2014 года субъекты оценочной деятельности, которые регистрировались для этих целей получали пароль доступа в «Единую базу данных отчётов об оценке имущества» ФГИУ и свой логин, на основе которого они обязывались вносить в неё информацию из сертификата оценки, после чего их отчёт получал специальный код. Нотариус должен был проверить его и сослаться при совершении сделки купли-продажи недвижимости. Доступ к «Единой базе…» стал полностью бесплатным, и продавая недвижимость, люди оплачивали только услуги нотариусов и оценщиков. В то же время контроль качества проведённых специалистами оценок и использования нотариусами их кодов из ЕБ Фонда госимущества фактически отсутствовал.

Первые попытки ФГИУ поставить налоговую оценку под контроль

Однако после назначения Верховной Радой председателем Фонда госимущества Игоря Билоуса в мае 2015 года и приглашения им на должность своего заместителя в июле того же года Натальи Лебедь (с 1995 года и до мая 2005 года занимала сначала должность начальника отдела, а затем директора департамента оценки и оценочной деятельности ФГИУ), последней была внедрена система контроля над оценкой недвижимости для целей налогообложения.

На основе вносимых субъектами оценки информации в Базу данных Фонда был сформирован так называемый специалистами «список – 200-х» — фирм и СПД, которые оценивали квартиры и дома ниже 150 и 50 тысяч гривен. Это, как известно, были уровни ограничения НБУ по использованию наличных средств при расчётах при сделках купли-продаже недвижимости и обменных операций с валютой. На оценщиков, которые подписывали такие отчёты, ФГИУ подавал представления в Экзаменационную комиссию, которая уполномочена законом лишать права заниматься профессиональной оценочной деятельностью. А у фирм и СПД, которые больше всех напортачили, Фонд вытребовал полные отчёты и проводил их рецензию силами своих сотрудников или авторитетных членов саморегулируемых профессиональных организаций оценщиков. В случае подтверждения недобросовестности проведения оценки, ФГИУ разрывал лицензионные договора с ними. Таких случаев было порядка 30-ти.

Однако одновременно Наталья Лебедь ввела новую «бальную» систему определения победителей на конкурсах по отбору экспертных фирм для проведения оценки приватизируемых объектов и сдачи Фондом госимущества в аренду зданий и помещений, находящихся в его управление предприятий. Из-за её несовершенства компании руководства и именитых членов «Украинского общества оценщиков» стали выигрывать на конкурсах центрального аппарата и региональных представительств Фонда госимущества по 15-20 объектов недвижимости за один раз.  Это закономерно привело к озлоблению рядовых оценщиков, и побудило их ещё более активно «химичить» с занижением стоимости недвижимости для получения дополнительных «левых» доходов.

Вторая успешная попытка Яценко внедрения оценочной схемы

После отставки правительства Яценюка в марте 2016 года и утверждения Кабинета Министров во главе с Гройсманом Антон Яценко начал искать к нему подходы. Но до добровольного ухода с должности в апреле 2017 года главы ФГИУ Игоря Билоуса, а затем его зама Натальи Лебедь, главе правительства не удавалось «нагнуть» руководство Фонда на новую оценочную аферу. После назначения Кабмином и.о. председателя приватизационного ведомства Виталия Трубарова процесс пошёл.

Чтобы подготовить общественное мнение к внедрению новой оценочной схемы Яценко Фонд госимущества начал распространять информацию, что введённые в 2014 году условия оценки недвижимости в своих интересах стали массово использовать риелторы и простые граждане для занижения стоимости квартир и домов при совершенствовании сделок купли-продажи, что привело к искусственному занижению налога на доходы физических лиц, госпошлины, отчислений в пенсионный фонд и военного сбора. В результате ежегодно из-за этого якобы Госбюджет не дополучал 2-3 млрд гривен.

Для того, чтобы новая система оценки недвижимости заработала, Верховная Рада в декабре 2017 года приняла поправки к статье 172 Налогового кодекса, которые вступили в силу с 1 января 2018 года. В них говорилось «о создании единой базы данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости объекта». Но кроме того, поправками также «нормативно закреплялась система информационно-телекоммуникационного обмена информацией и документами между Единой базой и авторизованными электронными площадками».

В начале 2018 года Фонд госимущества путём проведения  фиктивного конкурса заказал ООО «Медирент» (недоброжелатели его связывают с Яценко) электронный Модуль автоматической проверки показателей отчётов оценки подобных объектов недвижимости для целей налогообложения, которые вносятся в «Единую базу данных…» зарегистрированными ФГИУ по этому направлению деятельности субъектами. Приказом Трубарова № 658 от 17.05.2018 года электронный Модуль, как составная часть «Единой базы…» был введён в действие. Он, наряду с поисками подобных объектов недвижимости из приватизационных оценок, в режиме «оnlain» мониторил данные электронных предложений продажи квартир, домов, зданий, сооружений, помещений, их частей и земельных участков на различных интернет-сайтах (типа Rio.ua, Аviso, Оlx.ua и т.д.). Кстати, несмотря на оплату работ по созданию Модуля, ФГИУ до сих пор не оформил на него авторские права.

Приказом заместителя председателя Фонда Евгения Асташева № 956 от 17.07.2018 года ФГИУ была авторизирована первая электронная площадка «Оценка.online», которая получила право вносить данные в Модуль. В последствие в августе 2019 г. были легализованы ещё 3-ри площадки: «Профессиональная оценка», «Експресс оценка» и «Реестр оценка». Их операторами-собственниками соответственно являются ООО «Ви Ай Пи Департамент», ООО «Акцепт онлайн», ООО «О закупках» и ЧП «Информационно-консалтинговый центр АСБОУ», связанные друг с другом учредителями или руководителями, а также разработчиком программного обеспечения.

За период функционирования электронных площадок цены на их услуги сначала возросли с 380 гр. до 510 гр., затем до 1400 гр., а к настоящему времени до 1800 гривен (это не считая затрат на оплату услуг оценщиков и нотариусов). Как подсчитали журналисты ежедневно «площадки» зарабатывают более 1-го миллиона гривен. За полученные в том числе от «электронных площадок» деньги Антон Яценко смог реконструировать центральную площадь и отремонтировать  дендрологический парк Умани, и в значительной степени благодаря этому переизбраться народным депутатом по мажоритарному округу в Верховную Раду IX созыва.

Руководство саморегулируемых организаций оценщиков, журналисты и общественные активисты неоднократно обращались к руководству страны и в правоохранительные органы с требование отменить и расследовать коррупционную схему Яценко. Однако сначала первый вице-премьер Степан Кубив вместе с первым замом Министра экономики Максимом Нефёдовым заблокировали решение Государственной регуляторной службы (№17 от 07.12 2018 г.), о необходимости её ликвидации Фондом госимущества,  затем руководители страны и высшие органы власти просто начали игнорировать решения АМКУ о нарушении оценочной схемой Яценко норм антимонопольного законодательства и наложение на операторов электронных площадок миллионных штрафов за это.

Законодательный контрманёвр Яценко по защите своих «электронных площадок»

Только после избрания нового состава Верховной Рады народные депутаты от «Слуги народа» смогли предметно добраться до «площадок Яценко». При участие профессиональной общественности был разработан проект закона № 2047, который ликвидировал их посредничество в оценке недвижимости, Однако отец «тендерной мафии» не был бы украинским «Остапом Бендером», если бы имея уже опыт как минимум шести вариантов «электронно-авторских схем» выдаивания денег у бизнеса и рядовых украинских граждан (см. выше), не предпринял мощный контрманёвр.

Он сумел заангажировать ряд депутатов от «Слуги народа» и подсунул им альтернативный законопроект №2047-1, который предлагал значительно увеличить количество «электронных площадок» и отменить участие в налоговой оценке профессиональных фирм и специалистов в форме СПД. Но как показала первая «оценочная афера» Яценко в 2012 -2014 годах, для него не представляет сложности зарегистрировать и ввести в свою схему 200 и более «электронных площадок». Тем более, что в ст. 172.3 Налогового Кодекса записано, что каждая новая для авторизации её ФГИУ должна получать протокольное разрешение от других уже действующих.

Нардеп Александр Дубинский предложил свой вариант решения проблемы: ликвидировать и электронные площадки Яценко, и участие самих оценщиков, так как, по его мнению, они коррумпируют систему налогообложения сделок с недвижимостью. Однако члены парламентского комитета по финансам, налоговой и таможенной политике 31 октября одобрили проект закона № 2047-Д авторства нардепа Марьяна Заблоцкого, который призван внедрить как бы смешанную модель. Он рекомендован для рассмотрения его Верховной Радой за основу.

Законопроект «Слуги народа» предлагает изложить первый абзац п.172.3 ст.172 Налогового Кодекса в следующей редакции: «Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или не ниже рыночной стоимости такого объекта, определенной субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав, и профессиональной оценочной деятельности в Украине», и указанной в отчете об оценке».

Но прежде, чем рассмотреть предлагаемый данным документом механизм, проанализируем насколько он реалистичен на примере других стран.

Зарубежный опыт оценки недвижимости для целей налогообложения

В ряде англосаксонских государств оценкой недвижимости в целях налогообложения договоров купли-продажи занимаются специальные службы – ассесоры. Они мониторят цены сделок и устанавливают средние стоимости на недвижимость для налогообложения посредством компьютерных вычислений. Их работу оплачивает бюджет. Так как совершенных программ на сегодня нет, то в случае, если налогоплательщик не согласен со стоимостью, определённой ассесором, он нанимает частного оценщика, который рассчитывает цену его недвижимости индивидуально и вместе с ним отстаивает свое мнение перед налоговыми органами. Данная система прижилась в Литве.

В России создана несколько иная система оценки недвижимости. Она в первую очередь нацелена на сбор ежегодного обязательного налога на недвижимость граждан, и во вторую – на сделки купли-продажи.  До 2015 года основой для их расчёта являлась так называемая инвентаризационная стоимость, которая определяется сотрудниками государственных (коммунальных) БТИ и обновляется ежегодно. После 2015 года – кадастровая стоимость, которая до 2016 года определялась независимыми оценщиками, а после – специалистами региональных Государственных бюджетными организаций (ГБУ), но с возможностью её корректировки несогласными гражданами с участием независимых оценщиков.

Государственная кадастровая оценка осуществляется фронтально по всей стране. В городах федерального значения она проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах — не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки. В Москве, например, полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделено ГБУ г. Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Налог на сделки с недвижимостью в России начисляется на разницу между её кадастровой/инвентаризационной стоимостью на момент приобретения недвижимости и её продажу до 3-х лет владения ею, с учётом применения ряда корректировочных коэффициентов. Инвентаризационная стоимость недвижимости меньше её рыночной цены примерно в 10 раз. Кадастровая же стоимость по сравнению с рыночной разнится в 1,5-3 раза. В России запланировано, что к 2020 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

Прежний и.о председателя ФГИУ подложил «свинью» новому главе Фонда по вопросам налоговой оценки

Как видим в РФ, несмотря на некоторые особенности по сравнению с западными странами, тоже воспроизведена система государственной оценки недвижимости для налогообложения. В Украине такую функцию Фонд госимущества выполнять в настоящее время не может. Возможности Департамента оценки имущества‚ имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности ФГИУ с профильными отделами в региональных отделениях Фонда ограничены и по количественному составу, и по их профессиональному уровню, и по функциональной направленности структурных подразделений, и не позволяют решать эту задачу.

Более того, после назначения И.О. председателя Фонда госимущества в 2017 году Виталия Трубарова, внедрения им в середине 2018 года новой «оценочной схемы» Яценко, летом 2019 года был ликвидирован отдел «Ведения единой базы отчётов по оценке имущества и анализа ценообразования» в количестве 5 человек, который занимался обслуживанием «Единой базы…». Его начальнику Алексею Петержаку по причинам личностной неприязни к нему Трубарова, было предложено перейти в другой отдел, не имеющий никакого отношения к субъектам оценочной деятельности, на должность  главного специалиста (и это при 25 летнем стаже работы в Фонде). Остальные сотрудники отдела Петержака были также разбросаны по другим отделам ФДМУ, и что самое смешное —  они наряду с выполнением  своих новых обязанностей продолжают обслуживать обработку отчётов Единой базы …  НА ОБЩЕСТВЕННЫХ НАЧАЛАХ (не шутка). И это при том, что с момента введения в действие «Модуля электронного определения оценочной стоимости подобного до объекта оценки имущества» были внесены в «Единую базу…» данные из 750-ти тысячах отчётов, обработано 300 запросов об отрицательных ответах Модуля на переданные оценочные данные, положительно удовлетворено 200 рецензий по этому поводу.

Новый председатель Фонда госимущества Дмитрий Сенниченко 24 сентября, после меринья полиграфами депутатов от «Слуги народа» на сайте ФДМУ опубликовал позицию своего ведомства по поводу законопроектов №2047 и №2047-1. Если говорить коротко, он поддержал первый из них.

Новации законопроекта №2047-Д по реформированию оценки в целях налогообложения

Главной особенностью предлагаемой Марьяном Заблоцким модели является возможность для граждан выбора вариантов определения цены для совершения сделок с недвижимостью. Она прописана в законопроекте №2047-Д следующим образом:

«Владелец имущества может рассчитать оценочную стоимость объекта недвижимости с помощью Единой базы. Если он не соглашается с результатами такого автоматического определения оценочной стоимости объекта оценки, то имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности с целью определения рыночной стоимости такого объекта.

Внесение информации из отчетов об оценке имущества в Единую базу осуществляется субъектом оценочной деятельности, на основании отчета об оценке имущества, электронная версия которого хранится в Единой базе. Отчеты об оценке имущества регистрируются в Единой базе субъектами оценочной деятельности исключительно с помощью квалифицированной электронной подписи…

В случае, если определённая в отчете об оценке имущества рыночная стоимость объекта недвижимости отличается больше, чем на 25 процентов от оценочной стоимости, определенной Единой базой, Единая база автоматически отказывает в регистрации отчета об оценке. В таком случае субъект оценочной деятельности имеет право в течение пяти рабочих дней со дня отказа в регистрации отчета об оценке обратиться через Единую базу в Фонд государственного имущества Украины с заявлением об обеспечении рецензирования отчета об оценке в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав, и профессиональной оценочной деятельности». Фонд государственного имущества Украины рассматривает такое заявление не больше пяти рабочих дней. Результат рецензирования не позже следующего рабочего дня, следующего за днем принятия решения за результатами такого рассмотрения, регистрируется Фондом государственного имущества Украины в Единой базе.

Каковы главные недостатки и достоинства вариантов оценки недвижимости в новом законопроекте Заблоцкого

Поверхностный анализ законопроекта № 2047-Д  позволяет выделить следующие его несуразицы и нестыковки. Во-первых, как мы уже писали в начале статьи нынешний Модуль НЕ РАССЧИТЫВАЕТ оценочную стоимость объекта. Он ОПРЕДЕЛЯЕТ стоимость ПОДОБНЫХ ОБЪЕКТОВ оценки недвижимости. То есть работает по методу аналогов, и иначе не может функционировать.

В то же время любая недвижимость, к примеру продаваемая квартира, имеет много уникальных параметров: год ввода дома в эксплуатацию, площадь, количество комнат и помещений общего пользования, свою планировку, ориентацию окон по сторонам света, особенности газо-или электро оснащение кухни, качество ремонта, состояние коммуникаций, этажность, наличие или отсутствие лифта, количество квартир на лестничной площадке, уровень отремонтированности подъезда, месторасположение дома, развитость окружающей инфраструктуры, историю её приобретения бывшими собственниками, и т.д. Специальная форма, которая должна быть разработана ФДМУ для внесения гражданами или нотариусами данных об объектах недвижимости, по которым совершается сделка, всех его индивидуальных параметров  включать априори не может. Тем более не сможет  учесть все нюансы конкретных объектов и автоматическая оценка Модулем по аналогам продаж из «Единой базы…».

Независимый же оценщик путём личного осмотра и общения с собственником обязан их отразить в своём отчёте, чтобы рассчитать более-менее объективную рыночную стоимость объекта. Для этого он должен использовать 3-ри метода оценки: доходный, основанный на определении ожидаемых доходов от объекта оценки; затратный, базирующийся на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа; и сравнительный, основанный на аналогах продаж.

Хотя, безусловно, есть недобросовестные независимые оценщики, которые или из-за низкого профессионализма, или из-за желания получить дополнительную мзду занижают стоимость объектов недвижимости. Но такие люди есть и среди аудиторов, нотариусов,риелтеров, тех же чиновников, и специалистов любой другой профессии. И борьба с ними и с результатами их злоупотреблений – задача профессиональных ассоциаций, государственных органов (в нашем случае Фонда госимущества), уполномоченных регулировать их деятельность, и, в конечном счёте, всей правоохранительной системы.

Как бы там ни было, но стоимость оплаты гражданами услуг независимых оценщиков, если они напрямую без «электронных площадок» Яценко будут вносить данные по недвижимости в ЕБ, значительно меньше, чем когда нотариусы будут корректировать договорные цены (с учётом 20%-30% надбавок цен предложений – см. ниже) при совершение сделок купли-продажи (обмена).

Во-вторых, в Фонде госимущества есть «Единая база данных отчётов об оценке имущества». Её основой являются отчёты по оценке целостных имущественных комплексов, проданных на приватизационных конкурсах и аукционах, пакетов акций крупных и средних предприятий, различного рода оборудования и техники, кораблей, самолётов, нематериальных активов, объектов незавершённого строительства, сданного в аренду госимущества, а также недвижимости для целей налогообложения, трансакции с которой были произведены физическими лицами во второй половине 2018 г. — 10 месяцев 2019 г. (750 тысяч). Их передали более 2 тысяч зарегистрированных в ФДМУ для работы по этому направлению независимых оценщиков.

В-третьих, заполнение данными  автоматического «Модуля электронного определения оценочной стоимости подобного до объекта оценки имущества» может осуществляться только путём  мониторинга данных электронных предложений недвижимости на различных интернет-сайтах. А как ни для кого не секрет, цены предложений продавцов в большинстве случаев на 15%-20% (для торга) выше стоимости её покупки. Исключение, конечно же, составляют авральные продажи. Если к тому же учесть, что многие продавцы пользуются сегодня для обеспечения безопасности сделки услугами риелторов, которые и размещают объявления о продаже недвижимости на профильных интернет ресурсах, то к уже названным цифрам надо ещё прибавить и накидываемые в объявлениях привлекаемыми специалистами рынка недвижимости 5%-10%.

Иными словами, граждане Украины с момента введения в эксплуатацию «оценочных площадок» Яценко, помимо карманов их владельцев (1800 гр. за каждый вход в систему), переплачивают государству как минимум 20%. Кстати, именно по причине «ориентации» автоматического Модуля на цены предложения на рынке недвижимости, 4% отчётов (30 тысяч), передаваемых в «Единую базу…» ФДМУ, получают отрицательный ответ при регистрации. Законопроект №2047-Д, основанный на «реформаторских» предложениях руководства Фонда госимущества, ситуацию в лучшую сторону не изменит.

Граждане Украины не должны переплачивать налоги при сделках с недвижимостью из-за несовершенства системы оценки

Разъясним, что это означает языком цифр. Согласно официальным данным Государственной службы статистики общая сумма сделок с недвижимостью в 2018 году составила 8 млрд 568 млн 992 тыс гривен. Если исходить из того, что при каждой трансакции обязательно платится 1% Госпошлины, 1% отчислений в Пенсионный фонд, 1,5% Военного сбора, а при части сделок с недвижимостью (по статистике порядка 1/5), которая находится во владение менее 3 лет, или является второй/третьей за налогооблагаемый период – ещё 5% Подоходного налога, то усреднив все отчисления до 5% (1%ГП+1%ПФ+1,5%ВС+ 1,5%ПДН), мы получим общую сумму заплаченных налогов в размере примерно 428 млн 450 тыс гривен.

20% переплаченных гражданами при сделках с недвижимостью, из-за завышения автоматическим Модулем «Единой базы…» ФДМУ их стоимостей составляет 171 млн 380 тыс гривен.  Вроде бы по «общей палате» нашего государства относительно немного. Но при купли-продаже квартиры, например, по цене $50 тыс налоги составят $2,5 тыс., а переплата $500. Согласитесь, что это уже весомая сумма для наших обнищавших граждан. Кто-то может сказать: ничего страшного, ведь эти же переплаты идут в общий доход государства. Но тогда получается, что в то время как власть не может справиться с многомиллиардными уклонениями от налогообложения крупного и среднего бизнеса, она успешно продолжает «по мелочам» грабить простых людей сверх положенных законом ставок налогов и сборов.

Утверждения председателя ФГИУ Сенниченко, что если нотариусов обяжут проверять соответствие договорной цены продажи недвижимости данным, содержащимся в «Единой базе…» Фонда госимущества и в соответствие с ними корректировать цены, а затем вносить реальные стоимости сделок в ту же ЕБ, то в скором времени искривления налогообложения трансакций с недвижимостью исчезнут, — откровенная неправда. Наоборот, получится замкнутый круг, при котором использованные нотариусами данные предложений с 20%-30%-ми накрутками будут обратно внесены в ЕБ.

В России, чтобы избежать этого казуса при проводимой Государственными бюджетными организациями кадастровой оценки, ввели этап так называемого предварительного отчета. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр недвижимости (о чем администрация также обязана проинформировать граждан). После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом — напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через Межведомственный федеральный центр.

Предварительное рассмотрение результатов оценки в РФ позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра.

В тоже время, как уже писалось выше, в утверждённом 31 октября парламентским комитетом Гетманцева законопроекте №2047-Д записано, что вводится порог на оценку, которую проводит независимый оценщик по заказу гражданина, не согласного со стоимостью своей недвижимости, указанную по его запросу в справке из Единой базы ФГИУ. Она не может отличаться на 25% больше или меньше от суммы, которую определяет ЕБ. Такой подход в значительной мере ликвидирует возможность учёта в оценке «индивидуальности» объекта недвижимости.

Уменьшит ли новая система оценки для налогообложения коррупциогенность нотариусов?

В законопроекте 2047-Д, предложенным парламентским комитетом Гетманцева для рассмотрения Верховной Радой, также не определена ответственность нотариусов за злоупотребления с использованием данных из «Единой базы…» ФГИУ при совершении сделок купли-продажи (обмене) недвижимости.

Как известно всякому здравомыслящему украинцу нотариусы  ещё более коррупциогенны, чем оценщики. Например, в настоящее время все нотариусы  требуют проведения независимой оценки при регистрации  сделок по купли-продаже (обмене) недвижимости, как находящейся во владение собственников до 3-х лет, и повторной в течение данного налогового периода, так и всех остальных. Она им нужна для определения размеров Госпошлины, отчислений в Пенсионный фонд и Военного сбора. Но немало нотариусов  по сговору с оценщиками не перепроверяют рассчитанную в отчётах цену с помощью «электронных площадок» Яценко, и соответственно, они не попадают в «Единую базу..» ФГИУ.

Они считают, что обязательная оценка недвижимости с авторизацией её ключом Модуля ЕБ, предусмотренная п.172.3 ст. 172 Налогового Кодекса, относится только к начислению 5% подоходного налога на физических лиц, и не касается уплачиваемых гражданами  1% Госпошлины, 1% тчислений в Пенсионный фонд и 1,5% Военного сбора при сделках купли-продаже недвижимости при владении ими больше 3-х лет.  Вместе с тем, это не мешает им брать с граждан 1800 гривен в свой карман за якобы использование услуг 4-х «электронных площадок» Яценко для авторизации стоимости продажи квартир, зданий, домов, сооружений, помещений, земельных участков и их частей.

В России переход на государственную кадастровую оценку для налогообложения был в виде эксперимента локально начат в отдельных субъектах РФ в 2001 году, но повсеместно  внедряется по всей территории страны с 2010 года, то есть уже почти 10 лет. Под это на создание Государственных бюджетных организаций на федеральном и региональном уровнях были выделены большие финансовые средства. Причём в ряде субъектов РФ для ускорения процесса формирования государственной базы кадастровых стоимостей недвижимости ГБУ с разрешения местных властей привлекают на коммерческой основе независимых оценщиков.

В украинских реалиях такие расходы на формирование инфраструктуры государственной оценочной деятельности в ближайшем будущем маловероятны. Тем более, что как показывает практика тех же БТИ, это чревато новым всплеском чиновничьей коррупции в новых оценочных структурах.

В тоже время записанная в законопроекте №2047-Д депутата Заблоцкого норма, что каждый гражданин Украины может сам обратиться в Фонд госимущества, чтобы получить из его «Единой базы…» справку о типовой стоимости своей недвижимости, на первоначальном этапе протяжённостью 3-4 месяца приведёт к ступору и работы ФГИУ, и рынка недвижимости.  Ведь как мы писали уже выше, Фонд кадрово и структурно не готов к выполнению данной задачи. Людям всё равно придётся обращаться к независимым оценщикам, аккредитованным в ФГИУ для этих целей, или просить об этом «за дополнительную плату» нотариусов.

РЕЗЮМЕ

1. Законопроект №2047-Д требует серьёзной доработки в процессе его рассмотрения и принятия Верховной Радой.
2. Отмена работы «электронных площадок» Яценко должна произойти не с 1 января 2020 года, а с момента вступления в действие законопроекта №2047-Д, то есть с даты его публикации в официальных печатных изданиях. Ведь каждый день их функционирования грабит украинцев на 1 млн гривен.
3. Необходимо предусмотреть переходный период длительностью как минимум в 3-4-ре месяца, в течение которого рассчитывать стоимость продаваемых объектов недвижимости и напрямую вносить данные в «Единую базу данных об отчётах» должны независимые оценщики без участия «электронных площадок» Яценко.
4. В автоматическом Модуле «Единой базы данных об отчётах оценки имущества» необходимо предусмотреть использование адекватных корректировочных коэффициентов, которые бы приводили аккумулируемые ЕБ цены предложения, выставляемой на продажу недвижимости, к реальным рыночным стоимостям квартир, домов, зданий, сооружений, помещений, их частей, земли, указанным в договорах купли-продажи (обмене).
5. Усовершенствовать систему корректировки цен продаваемой недвижимости с помощью рецензий, исключив возможность чиновников Фонда госимущества путём посредничества с «Единой базой…» «зарабатывать» на этом взятки.
6. Приспособить профильные подразделения Фонда госимущества к работе с гражданами, которые не разбираются в предлагаемой законопроектом №2047-Д системе определения стоимости их недвижимости, для получения справок для совершения трансакций с недвижимостью.

Подписывайтесь на канал «Хвилі» в Telegram, на канал «Хвилі» в Youtube, страницу «Хвилі» в Facebook, страницу «Хвилі» в Instagram.