Высокий сезон для недвижимости: за сколько продают квартиры в Украине

Сегодня

stroyka_stroitelstvo

К концу зимы — началу весны, как правило, просыпается и рынок недвижимости. Приходит так называемый высокий сезон, который обычно длится до Пасхи и майских праздников. В этом году он имеет свои особенности, связанные с ростом минимальной зарплаты, налогами, повышением коммунальных платежей, состоянием жилого фонда, построенного до 2000 года и т.д.

Об этом пишет Сегодня.

«Рынку становится хуже, — говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Налог на недвижимость вырос, «коммуналка» дорожает. И если раньше квартиры могли просто стоять пустыми, то сейчас это обходится дорого».

Соответственно, много новых предложений появилось и на рынке аренды, и на рынке продаж. По словам Костецкого, если в Киеве в прошлом году предложение на продажу составляло 40—50 тыс. квартир, то сейчас на рынке предлагается почти 60 тыс. объектов.

Правда, это справедливо не для всех крупных городов — в отдельных случаях могут играть какие-то специфические региональные факторы. Например, по словам председателz Харьковского регионального отделения АСНУ Алексея Попова, в Харькове «срочное» предложение на вторичном рынке даже снизилось. Дело в том, что в последние годы на повышение предложения играла близость к очагам военных действий. Часть владельцев квартир, посмотрев новости, приходила к мнению, что спокойнее будет перебраться куда-то западнее. Сейчас все особо тревожные уже переехали, а остальные уже пообвыклись с существующим положением дел.

«Более того — появляется спрос со стороны переселенцев из Донецкой и Луганской областей, — говорит Алексей Попов. — Это люди, которые уже пожили здесь на съемных квартирах, привыкли к городу, нашли здесь себе место и готовы остаться».

Надо сказать, что по сравнению с провалом 2014—2015 годов рынок недвижимости выглядит вполне живым. Тем более что его участники уже привыкли к не слишком высокой активности.

«Потенциальных покупателей, судя по заявкам, достаточно много, — говорит директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Просто решимость к покупкам остается низкой — людям некуда торопиться. Должен быть толчок. И как только начнется повышение цен — эта масса ринется покупать».

А пока цены в большинстве регионов остаются практически стабильными, с легкой тенденцией к снижению.

Среди основных критериев при выборе квартиры — ее цена и ликвидность. То есть насколько просто, быстро и без потерь (а лучше — еще и с доходом) мы сможем ее в случае необходимости продать.

Например, во Львове неизменным спросом пользуются хорошие квартиры в старых домах (польской или даже австрийской постройки) в центральных районах города. Здесь имеет значение и качество возведения этих зданий, до которого далеко плодам и советских, и современных строителей. Важна и среда, где расположен дом.

«Это должна быть улица, представляющая собой архитектурный ансамбль, где, очевидно, не будет новостроек», — говорит председатель Львовского отделения АСНУ Андрей Борисов.

К тому же такую квартиру сразу после покупки можно сдавать в аренду — долговременно или, что гораздо выгоднее, посуточно.

При всех проблемах на рынке аренды, спрос на такие квартиры остается высоким, что делает такие объекты высоколиквидными.

Стоят такого класса квартиры от $1200 за кв. м и выше. Для сравнения: чешки в отдаленных от центра районах Львова идут в два раза дешевле — примерно за $600 за кв. м.

Именно из соображений ликвидности специалисты советуют осторожно подходить к покупке очень дешевых квартир (гостинки, хрущевки). Когда рынок опять пойдет вверх, эти квартиры будут дорожать гораздо медленнее своих более современных и комфортных коллег, если вообще будут. Из схожих соображений многие специалисты с прохладцей отзываются об инвестировании в «смарт-квартиры».

«Как всегда, покупают самое дешевое, — говорит Алексей Холмецкий. — То есть, чтобы продаться, квартира должна быть дешевле своих аналогов». Естественно, представление о «правильных» ценах отличается и от города к городу, и от района к району в пределах одного населенного пункта. В Харькове, например, приличную 1-комнатную (32 кв. м) в хорошем районе недалеко от метро можно купить за $24—25 тыс., а в более удаленных — за $19—21 тыс. В Николаеве аналогичная единичка в хорошем месте идет за $18—20 тыс., а на окраине — уже за $12 тыс.

Рынок новостроек производит двойственное впечатление. С одной стороны, хочется радоваться его активности: строят много, как для нынешних сложных времен, и не только в столице и ее окрестностях. «В Николаеве заметна активность в покупке квартир в новостройках», — говорит Андрей Олейников. Вовсю растут новостройки в Харькове, Львове, Одессе, Житомире и многих других городах.

По мнению риелторов, спрос на новое жилье поддерживается проблемами в банковской сфере и почти полным отсутствием альтернативных путей инвестирования в Украине. Новостройки же, в смысле вложения денег, имеют перед аналогичными объектами вторичного рынка как минимум преимущество в цене. Кроме того, большинство недорогих квартир на вторичке относятся к старому, порядком изношенному и не слишком качественному жилому фонду.

С другой стороны, у некоторых специалистов вызывают тревогу просматривающиеся признаки «рыночного пузыря». В частности, как указывает Сергей Костецкий, в последнее время из-за подорожания энергоносителей, металла, роста зарплат и тому подобного себестоимость строительства заметно выросла, а цены на квартиры в новостройках отнюдь не отражают этого роста.

В результате рентабельность строительных проектов зачастую достигла критического минимума: жилье строится как бы «с запасом», число сделок не поспевает за числом появляющихся новых квартир, и дома сдаются полупустыми. Особенно это заметно в столичном регионе. Обратная сторона медали — участившиеся задержки со сдачей домов. У компаний не хватает средств, чтобы строить «на полную мощность», на ряде объектов работы ведутся только формально, а новые проекты начинаются, только чтобы за счет продажи в них иметь возможность как-то достроить ранее начатые.

Как говорит Сергей Костецкий, в отличие от квартир, дома у нас никогда не покупали для сдачи в аренду — по крайней мере, в сколько-нибудь заметных количествах. Поэтому ни повышение «коммуналки», ни увеличившиеся налоги, ни сложности с арендой не привели к выбросу на рынок большого числа объектов. «Предложение домов выросло, но не существенно, — говорит Сергей Костецкий. — Это немного другой рынок, и он стабильнее».

С землей ситуация иная. В свое время те, кто имел возможность, правдами и неправдами запасались землей, веря, что по мере неизбежного роста цен на нее они сделают замечательный бизнес. Но потом пошли кризис за кризисом, и вместо вожделенной прибыли участки стали приносить расходы — за счет того же налога на землю. «Собственники хотят как можно быстрее избавиться от своих участков, — говорит Андрей Кошиль. — При этом готовы идти на всевозможные уступки». С другой стороны — спрос невелик: людей, которым по карману строительство, становится все меньше. Поэтому сейчас как раз то время, когда есть шанс приобрести участок на очень выгодных условиях.

«Если раньше участки оценивались по цене за сотку, то сейчас наибольшим спросом пользуются участки ценой до $20 тыс. Даже если это очень небольшой участок, но есть коммуникации и нормальный подъезд, ему отдадут предпочтение, — говорит Андрей Кошиль. — На нем можно построить дешевый домик по быстрым и «теплым» технологиям и получить альтернативу квартире. Тем более что с ростом коммунальных платежей люди хотят платить меньше. Если раньше покупатели хотели наличия газа на участке или возможности его подключения, то сегодня рассматриваются другие варианты отопления — твердотопливные котлы, тепловые насосы и т.д».

«Вы собрались продавать квартиру. Естественно, вы смотрите, почем продаются такие же, как ваша. И видите, что есть такие квартиры за $30 тыс., а есть и за $40 тыс., — описывает типичную ситуацию Алексей Холмецкий. — Подумав, вы принимаете соломоново решение и выставляете свою по цене в $35 тыс. — как среднюю. И это — уже ошибка».

Грустная правда в том, что звонить будут тем, кто выставил квартиры за 30 тыс. И именно их будут рассматривать как варианты. «При этом еще и предложат снизить цену до $28 тыс. И только если никто не уступит за $28 тыс., а купить надо — возьмут за 30 тыс. Так работает рынок», — рассказывает Холмецкий. Популярная же стратегия: «Я выставлю подороже, чтобы не прогадать, а снизить цену всегда успею», — чаще всего ведет к потере времени и денег.

«Квартиру желательно продавать в короткие сроки, — говорит Алексей Холмецкий. — Обычное заблуждение продавца — если будет дольше продавать, то дороже продаст».

 

Xтобы составить представление о реальных ценах — надо садиться на телефон и делать десятки, если не сотни звонков. Или, что проще, — обратиться в хорошее агентство, которое как раз и отличается тем, что его сотрудник, работающий в интересующем вас районе, совершает такие обзвоны постоянно и вообще имеет полное представление о том, что и по каким ценам здесь покупают.




Комментирование закрыто.